查爾獅

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你以為的打房其實是在救房市

(edited)

你以為的打房其實是在救房市


#2020/12/08房市信用管制措施

央行總裁楊金龍於12/7臨時招開記者會

做出不動產貸款限制

針對四個項目做出設限

希望達成房價「溫和停漲」以及「軟著陸」

也並不因此影響首購族跟換屋族

限制的是建商、投資客,這些不以住宅為剛性需求的族群


1.法人第1戶購置住宅貸款,限貸6成,無寬限期;第2戶購置住宅貸款,限貸5成,無寬限期。

2.自然人第3戶以上購屋貸款,限貸6成,無寬限期;購置高價住宅貸款(豪宅貸款),維持限貸6成,無寬限期。

3.購地貸款,限貸6.5成,需檢附具體興建計畫,並保留1成動工款後始能撥貸。

4.餘屋貸款,限貸5成。


#為什麼要打房

「打房」是打壓房價的意思

房價如果好好的為什麼要打?

主要有三個原因:


1.維持供需

價格的媒合是由供給跟需求決定的

若是價格增長大於平均公司的收益及個人收入時

供給會增加,需求會下降

越來越多人想賣,但真正有需求想買的可能買不起

若買房為了很快賣掉的人增多,也是這方面的警訊


同時如果價格與收入落差越大

就可能面臨到比較強烈的重整

直接重挫價格對房市跟經濟有嚴重的影響

無論是直接貶值,或者是價格不變但購買力下降

一旦發生又是新的循環


2.避免風險集中

買房的模式會涉及到信用機制

畢竟多數人都會貸款買房

當需要貸款買房時

金融機構能夠放貸的錢,來自於人民的儲蓄與乘數效應

因此會把所有錢的運用產生了指向性

會往某個方向去流動

而錢的總量是有限的

因為錢要跟實質的生產跟信用連結才有價值

這時會把風險集中


一窩蜂買房

一窩蜂貸款

快速地賣出

建商大量蓋房跟貸款

短期看起來獲利很高,並維持一段時間(可能數年)

或許每個風險分散掉看似無傷大雅

但把風險集中

就可能因為經濟及政策因素產生系統性風險

這些都是把風險集中的行為


3.將房由「金融商品」轉變回「居住需求」

無論哪個國家主權

都不會希望因為短期的現象

而造成整體經濟的影響


但在現行政策跟制度下

很容易產生既得利益者

或許短期並不會產生嚴重的影響

但若任由這種現象滋生下去

但仍應該要想辦法治本

以避免壓死駱駝的最後一根稻草


就像一個人不戴安全帽騎車

也不一定會出事

但若出事了

有沒有戴安全帽肯定差很多


也希望漸漸使人認識到金融產品跟居住正義的重要性

這部分我們可以觀察

房價的成長率跟工作收入成長率是否一致

或者往哪個方向持續脫鉤

讓房價的增長跟收入的增長趨於一致(房價下跌、收入增加)

才是維持供需、風險管理,呈良性成長的最大目標


#不動產貸款限制的效益

1.限制成數

在貸款成數上限制了天花板

有別於一般金融業在審核上的彈性權限(7成、8成等)

直接硬性做出規定


2.無寬限期

以避免投資客運用寬限期

在貸款買房初期壓力較小(先只繳利息)

可以有充足的時間找尋下一個買家

甚至敢於快速再買入下一棟房


3.限制價格上限

高價住宅貸款以往稱為豪宅貸款

但在不斷炒高房價的狀態下

價格很高也不見得是豪宅

因此也以價格做出貸款上的限制

台北市7,000萬以上

新北市6,000萬以上

其他地區4,000萬以上


4限制投資客

在非自住宅上產生限制

以避免太多人因為投資因素買房

所以有戶數限制


5.限制建築業者

購地貸款需要確實檢附興建計畫(真的要蓋)

以及先保留1成動工款

真的要動工了才能撥貸


餘屋貸款限制對建商而言

餘屋是存貨

因此若在實際賣出前

可以以存貨去跟金融業融資

變成還沒有實際收益前就有金流

這更可能擴大建商的槓桿操作

所以給予限制


#結論

政府的房市信用管制措施

雖然多數人暱稱是打房

其實是為了維護房市及經濟正常的成長

或許當下侵害了既得利益者的權利

但若不治本就會產生更嚴重的問題

因此要解決的是控制房價的增長

並想辦法提升實質的產出跟收入去維持平衡


#不動產貸款限制

#房市信用管制

#居住正義

#供需平衡

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