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3000元也能輕鬆投資房地產 !? 一文精通抗通膨的秘招 REITs

什麼是房地產投資信託 (REIT)?

房地產投資信託 (REIT) 是一家擁有、經營或資助創收房地產的公司。

以共同基金為藍本,房地產投資信託基金匯集了眾多投資者的資金。這使得個人投資者可以從房地產投資中獲得紅利,而無需自己購買、管理或融資任何房產。


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房地產投資信託基金如何運作

國會於 1960 年建立了房地產投資信託基金,作為對雪茄消費稅擴展的修正案。該條款允許投資者購買商業房地產投資組合中的股票——以前只有富人才能通過大型金融中介機構獲得這些股票。

REIT 投資組合中的物業可能包括公寓大樓、數據中心、醫療保健設施、酒店、基礎設施(以光纖電纜、手機信號塔和能源管道的形式)、辦公樓、零售中心、自助倉儲、林地和倉庫。

一般來說,房地產投資信託基金專注於特定的房地產行業。然而,多元化和專業的房地產投資信託基金可能在其投資組合中持有不同類型的房地產,例如由辦公和零售房地產組成的房地產投資信託基金。 

許多REITs在主要證券交易所公開交易,投資者可以在整個交易時段像股票一樣買賣它們。

這些房地產投資信託基金通常交易量很大,被認為是流動性很強的工具。 


什麼是房地產投資信託基金?

大多數房地產投資信託基金都有一個簡單的商業模式:房地產投資信託基金租賃空間並收取物業租金,然後將該收入作為股息分配給股東。抵押房地產投資信託基金不擁有房地產,而是為房地產融資。這些房地產投資信託基金從其投資利息中賺取收入。

要獲得 REIT 資格,公司必須遵守美國國內稅收法 (IRC) 中的某些規定。這些要求包括主要長期擁有創收房地產並將收入分配給股東。

具體而言,公司必須滿足以下要求才有資格成為 REIT:

  • 將至少 75% 的總資產投資於房地產、現金或美國國債
  • 至少 75% 的總收入來自租金、為不動產融資的抵押貸款利息或不動產銷售
  • 每年以股東股息的形式支付至少 90% 的應稅收入
  • 成為作為公司應納稅的實體
  • 由董事會或受託人管理
  • 成立第一年後至少擁有 100 名股東 
  • 由五個或更少的個人持有不超過 50% 的股份


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房地產投資信託基金的類型

REITs 分為三種類型:

  • 股權房地產投資信託基金: 大多數房地產投資信託基金是股權房地產投資信託基金,擁有和管理創收房地產。收入主要來自租金(而不是轉售房產)。
  • 抵押房地產投資信託基金: 抵押房地產投資信託基金通過抵押和貸款直接或通過收購抵押支持證券間接向房地產所有者和經營者提供資金。他們的收入主要由淨息差產生——他們從抵押貸款中獲得的利息與為這些貸款提供資金的成本之間的差額。該模型使它們對加息具有潛在的敏感性。
  • 混合房地產投資信託基金: 這些 REITs 使用股權和抵押 REITs 的投資策略。 


房地產投資信託基金可以根據其股票的購買和持有方式進一步分類:

  • 公開交易的房地產投資信託基金: 公開交易的房地產投資信託基金的股票在全國證券交易所上市,由個人投資者買賣。它們受美國證券交易委員會 (SEC) 監管。
  • 公共非交易房地產投資信託基金: 這些房地產投資信託基金也在美國證券交易委員會註冊,但不在國家證券交易所交易。因此,它們的流動性低於公開交易的房地產投資信託基金,儘管如此,它們往往更穩定,因為它們不受市場波動的影響。
  • 私人房地產投資信託基金: 這些房地產投資信託基金未在美國證券交易委員會註冊,也不在全國證券交易所交易。一般來說,私人房地產投資信託基金只能出售給機構投資者。


如何投資房地產投資信託基金?

您可以通過一般券商購買股票, 投資於公開交易的 REIT,以及REIT 共同基金和 REIT 交易所交易基金 (ETF)。您可以通過參與非交易 REIT 發行的經紀人或財務顧問購買非交易 REIT 的股票。

REITs 也包括在越來越多的固定收益和固定繳款投資計劃中。據總部位於華盛頓特區的房地產投資信託基金研究公司 Nareit 稱,估計有 1.45 億美國投資者直接或通過他們的退休儲蓄和其他投資基金持有房地產投資信託基金。


投資房地產投資信託基金的利弊

REITs 可以在投資組合中發揮重要作用,因為它們可以提供強勁、穩定的年度股息和長期資本增值的潛力。REIT 過去 20 年的總回報表現優於標準普爾 500 指數、其他指數和通貨膨脹率。

與所有投資一樣,房地產投資信託基金有其優點和缺點。

從好的方面來說,房地產投資信託基金很容易買賣,因為大多數交易都是在公共交易所進行的——這一特點減輕了房地產的一些傳統缺點。在業績方面,房地產投資信託基金提供有吸引力的風險調整回報和穩定的現金流。此外,房地產的存在對投資組合也有好處,因為它提供了多元化和基於股息的收入——而且股息通常高於其他投資所能達到的水平。

不利的一面是,房地產投資信託基金在資本增值方面的貢獻不大。作為其結構的一部分,他們必須將 90% 的收入返還給投資者。

因此,只有 10% 的應稅收入可以再投資回 REIT 以購買新資產。其他不利因素是房地產投資信託基金的股息作為常規收入徵稅,一些房地產投資信託基金的管理和交易費用很高。


優點

  • 流動性
  • 多樣化
  • 透明度
  • 通過股息獲得穩定的現金流
  • 具有吸引力的風險調整回報

缺點

  • 低增長
  • 股息作為固定收入徵稅
  • 受市場風險影響
  • 潛在的高管理和交易費用


房地產投資信託基金欺詐

證券交易委員會 (SEC) 建議投資者應警惕任何試圖出售未在 SEC 註冊的 REITs 的人。它建議“您可以通過 SEC 的 EDGAR 系統驗證公開交易和非交易 REIT 的註冊情況。您還可以使用 EDGAR 審查 REIT 的年度和季度報告以及任何發行招股說明書。”

查看推薦房地產投資信託基金的經紀人或投資顧問也是一個好主意。SEC 有一個免費的搜索工具,可讓您查詢投資專業人士是否獲得許可和註冊。


房地產投資信託基金的真實示例

選擇REITs的另一個考慮因素是看房地產市場的熱門板塊。一般來說,哪些蓬勃發展的經濟部門可以通過房地產進入?例如,醫療保健是美國增長最快的行業之一

——尤其是醫療大樓、門診護理中心、老年護理設施和退休社區的發展。

一些房地產投資信託基金專注於這一領域。Healthpeak Properties (PEAK)——以前的 HCP——就是一個​​例子。截至 2022 年 4 月,它的市值接近 189 億美元,日交易量約為 400 萬股。

其投資組合專注於三個核心資產類別:生命科學設施、醫療辦公室和高級住宅,擁有超過 615 處房產的權益。


房地產投資信託基金代表什麼?

REIT代表“房地產投資信託”。房地產投資信託基金組織為合夥企業、公司、信託或協會,通過購買房產或購買抵押貸款直接投資於房地產。REITs 發行股票交易股票,並像普通股票一樣買賣。為了被視為 REIT,公司必須將至少 75% 的資產投資於房地產,並且至少 75% 的收入來自與房地產相關的活動。


REITs必須支付股息嗎?

根據法律和美國國稅局的規定,REITs 必須將其應稅利潤的 90% 或更多(以股息的形式支付給股東。因此,REITs 公司通常免繳大部分企業所得稅。收到股息的 REITs 股東需納稅就好像它們是普通股息一樣。


什麼是回形針房地產投資信託基金?

“回形針房地產投資信託基金”增加了房地產投資信託基金的稅收優惠,同時還允許其經營此類信託通常無法經營的財產。它之所以如此命名,是因為它涉及兩個不同的實體,這些實體通過一項協議“剪輯”在一起,其中一個實體擁有財產,另一個實體管理它們。

回形針 REIT 需要更嚴格的監管,因為可能存在利益衝突,因此這種形式的 REIT 並不常見。它與“合訂房地產投資信託”類似,但在結構上更靈活。


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