周润达
周润达

揭开建筑一角以观世界

商业设计笔录-高速公路服务区

用购物中心的逻辑来理解高速服务区的升级,有客流量的地方就有商机。

购物中心的成与败,底层逻辑是客流量。客流量决定了商场的租金水平。用同年开业的江苏梅村服务区与上海龙湖宝山天街做对比(租金为估算)。

梅村服务区:建面20,000m²,日均客流量100,000人次,租金15-20元/m²/天。
宝山天街:建面100,000m²,日均客流量50,000人次,租金10元/m²/天。

梅村服务区在2017年被嘉兴市凯通投资有限公司用2.8亿元的租金换取了6年的经营权,外加1亿元的改造费用, 共计3.8亿的成本。理想模型下,回本周期仅需4年时间。正是这样的底层逻辑支撑着江浙沪的服务区如雨后春笋般的改造更新。

隔年开业的阳澄湖服务区也想复制梅村的成功模式。然而不同于梅村,阳澄湖的体量扩大至40,000m²,餐饮业态的也下调至30%。同时,设计的主题性也更加明确,从「万达风格」的壳子转变为「江南水乡」,商场内部亦有模仿传统街区的小桥流水,后院更有兴致颇为完整的江南庭院。这样的体量、业态组合、情景式购物体验也被之后同属江苏沪宁高速的窦庄、芳茂山所效仿。

阳澄湖服务区
阳澄湖服务区


CC BY-NC-ND 2.0

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