夏綠蒂的選股筆記

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【真實計算】什麼時候買房?看懂後,讓你多存 600 萬!(附excel檔案)

「要不要買房?」我與朋友的對話

「我最近要在桃園買房子」

最近一位朋友跟我分享了這件事,

「可是我哥買了一間套房,就覺得壓力很大了,

我不知道我能不能 hold 住,

但這間總價 800 萬也不貴,離我家又很近」

隨後又說出他的隱憂,

看似可以入手,但又擔心自己資金運用會有問題

「雖然頭期款你媽會支助你,那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎?」我提問

「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答

「買了之後再租給別人收租金,

而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄」朋友補充說道

一般台灣人普遍的認知:有土斯有財

這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款,

不敢離職不敢追夢

「如果是我,我會買股票,晚點再買房」

談話的最後我提出我的建議

 

因為...

晚 10 年買房將資金先投入股市,

你不但會提早付現購屋,

更會多得到 600 萬元的資產

▍租金每年上漲幅度僅 0.37%

如同一開始我朋友說的:

「轉租給別人收租金,

讓房客幫我繳貸款,

出租 20 年之後我就有一棟 0 貸款的房屋了」

這句話看似沒有錯,

但根據行政院主計總處統計資料,

全國的平均租金指數每年上漲僅 0.37%

也就是說,

你是房東,你每年收的租金複合成長率只有 0.37%

到底有多低呢?

以 0050 而言,還原股價每年平均上漲 8.76%

2 者差了 23.67 倍

 在台灣的租屋市場,買房出租的報酬率大概是 2% ~ 4%

取個中間值 3% 計算

1 千萬的房子每年可收到 30 萬的租金收入,

1 個月則是 2 萬 5 千元,

以每年上漲上漲 0.37% 計算

20 年後,每個月的租金你可以收到 26,916 元

摁...似乎沒什麼變化...

也就是說房東承受著巨大的時間成本,

一間房子出租報酬率竟然如此低,

若把買房資金投入股市,

會是怎麼樣呢?

 

▍延後 10 年買房,讓你多賺 600 萬

以指數型 ETF 0050 為投資標的

從成立以來年化報酬率為 8.76%

保守一點我們以 7% 計算。

》買房 2 重點:頭期款與每月貸款

以我朋友的案例,

買 800 萬的房子,頭期款 2 成所以是 160 萬

每月貸款可以使用 591房屋房貸計算器

算出每月平均攤還 34500 元

(圖片來源:591房屋房貸計算器)

 

》將 頭期款 與 每月貸款 持續買進 0050

我們將頭期款 160 萬元,

以及每個月原本的房屋貸款 34500 元買進 0050,

如果需要在外面租房子,

因為先買股票再買房,導致沒有居住地方的話,

必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢

以我朋友的例子來說,

他可以住家裡,所以原本的房貸支出能全數投入股市

則每年買進 0050 的金額是 34500 元 * 12 個月 = 41.4 萬元

驚喜一:10 年後竟然可以付現買房了!

原本房貸要繳 20 年,

如今先投入股市,經過 10 年累積了 927 萬

可以付現金買當初 800 萬的房子了

還足夠裝潢、買家具等

 

驚喜二:額外獲得 600 萬元

另外剩餘的房貸,一樣投入股市

因為房貸原先要繳納 20 年,

如今靠股市已經提早買進房子

雖然說成為有屋一族

然而原本還有剩餘 10 年的房貸

我們一樣投入股市,

累積起來竟也能有 600 萬的資產

》晚 10 年買房,讓你更快成為 有屋一族 且多賺 600 萬

沒想到僅是先買股票再買房子,資產差異那麼大,

將貸款年限 20 年拆成 2 部分:

【第 1 年 ~ 第 10 年】:累積資金 9,179,151

→可付現買進當初 800 萬的房屋

【第 11 年 ~ 第 20 年】:累積資金 6,031,709

→繼續投入股市,累積了 600 萬元可當退休金


▍先買股再買房的差異,EXCEL 計算表送給你

【第一步】:下載<先買股再買房的差異>

【第二步】:輸入自身的狀況(黃底部份)

填入想要購進的房屋總價、貸款成數、

貸款年限以及是否需要在外租屋

然後就能計算出先買股票,

每年可投入股市的金額

 

【第三步】:輸入投資標的的年化報酬率(黃底部份)

會投入 0050 是因為它持有台股最大 50 間公司,

且長期而言是上漲的,

買進會比較安心。

自從 2003 年成立以來含股息年化報酬率約 8.76%

保守一點我們採用 7%來計算

最後再 key in 你的年紀,

這樣就會更清楚幾歲的時候可以安心買房囉

【第四步】:算出結論,"YES" 代表可以付現買房

最後就能知道晚幾年買房,

你可以安心付現金購入理想房子囉

一樣只要輸入黃底的部份,

其他 excel 已經帶入好公式囉

以下這個案例我們可以得知:

晚 10 年買房,到時候我 40 歲,

我可以付現買進理想房子

如果是金額不夠,

那麼就會出現 NO 的字眼

雖然不代表你就不能買房,

但還是需要背負房貸

會比較辛苦一點,

何不多等幾年,讓你一輩子輕鬆無貸款呢?


【第五步】:多賺退休金

這是比較進階的部份

原本要背負 20 年房貸

經過上述計算 10 年便輕鬆完成了

第 11 年開始如果我們持續將房貸投入至股市,

第 20 年便會得到 600 萬的資產,很棒吧

如果是比較保守的投資人,

認為年紀比較大了,不只買進股票,

也會投入債券,這樣報酬率或許會比 7% 低,

但相對穩健,

那麼年化報酬率也可更改喔


下載<先買股再買房的差異>

算算看自己適合什麼時候買房吧

晚點買房,人生更輕鬆

 

 

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