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郝思黛的理財筆記書

目前房貸利率是多少?一直升息的話,房貸需要提早還嗎?

房貸利率的種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)和個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

新聞報導,通膨時代來臨,2022年6月臺灣CPI物價指數年增率站上3.59%,創下近年來的新高。面對大通膨時代,許多過往的消費習慣都會有所改變,資金的運用更為重要。房貸選擇會大大影響長期資金運用,因此不是只看利率,而是要看自身條件有哪些使用需求喔!目前房貸利率是多少?一直升息的話,房貸需要提早還嗎?

新聞來源:今周刊
圖片來源:Photo by Jessica Bryant on Pexels
影片來源:Youtuber 貴哥來開講
參考聲明:經
聊貸誌軼同意轉載
Photo by Jessica Bryant on Pexels

又升息!房貸該提前還嗎?向銀行爭取更好的房貸利率訣竅?買房關於貸款,你會想了解的5件事

〔李奕農〕舉例來說保險日額,10年前的住院實支實付1,000元就足夠,現在則至少2,000元才足夠。你會發現因為貨幣貶值、物價高漲的關係,10年前的100萬元跟10年後的100萬元,可以買到的東西差很多。

但房貸就不一樣,如果你五年前房貸的本利攤還每月要付5萬元,但現在的繳款也還是5萬元,但因為房貸利率長期偏低、物價逐漸上漲的關係,同樣的房貸還款金額,越早還的錢購買力越高、可以買更多東西,現在還的錢購買力則較五年前低,相當於現在付出的錢比過去價值較低,而現在的錢又可能比未來的錢更值錢!(摘錄自今周刊)

今周刊指出:我們整理了物價指數年增率(經常代表通膨率),五大行庫新承作房貸平均利率進行比較,會發現近十年的通膨利率都在1-2%上下,而在去年開始通膨率正式高過於五大行庫承作房貸平均利率。在通膨時代,如何讓資金靈活運用呢?影響房貸關鍵主要有哪幾個重點?今天會從利率、成數、彈性運用來告訴你。

目前房貸利率是多少?一直升息的話,房貸需要提早還嗎?

(1) 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

房貸利率的種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率

指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。

  • 個人加碼利率

個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

(2) 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。

  • 固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

(3)是否依區段計息:一段式利率/分段式利率

一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。

  • 一段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)

分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。

房貸提前還款的流程有哪些程序?

  1. 通知銀行:主動通知銀行,要申請提前償還房貸。
  2. 銀行清算房貸:銀行收到申請後,清算名下房子的貸款餘額。
  3. 銀行通知繳款:銀行通知你需要繳交多少的金額。
  4. 申請塗銷抵押權,取得清償文件:繳完剩餘房貸款項後,須向銀行申請抵押權塗銷,在提出申請後3個工作天內,銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
  5. 備妥文件,辦理抵押權塗銷:攜帶身分證、印章與上述文件,到地政機關辦理塗銷,就完成房貸清償的所有程序。

由以上的說明,你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算?省下的總利息是否值得?要不要提早結清房貸,並沒有一定的答案,只有仔細考量自己的條件與狀況,才能選擇出最適合自己的還款方式。

房貸入門必修課!貸款成數不夠全因「這件事」

影片來源:貴哥來開講

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

  • 房子座落地點
  • 貸款人條件

一般銀行承做購屋貸款的成數,落在7.5成到8成,銀行房貸的貸款成數,會取決於房子座落在哪邊? 第二個就是:借款人的條件,依照上述兩部分的條件去評分審核。

銀行喜歡六都,再者把房子劃分的更細,分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B,C這三個區段,D區的物件就勉強,E區就不愛,如果房子坐落在E區,除非是借款人條件很好,如上市櫃公司員工、軍公教人員,不然銀行都會回覆:這個區域銀行不承做。

關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級:上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群,C則不愛。

(2) 貸款成數不如預期的原因

  • 買貴
  • 貸款人條件不足

那為什麼貸款成數會不如預期,簡單講就是買貴了,第二個可能就是你條件不夠好,銀行不願意貸那麼多給你,就這兩個。

假設我是買1,200萬,結果銀行是估1,100萬,假設銀行貸款貸8成,它就是用它們估價的金額貸給你8成,1,100萬貸8成就880萬,你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧,就是你可以在簽約的時候,押一個但書:就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件,如果貸款的金額沒有達到多少,這個約就解約,你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意,你像建商的話,他是不會跟你簽這一條的,如果建商會跟你簽這一條就是,他房子賣很久,他希望賣掉,好,那我就跟你簽這一條,那他會協助你,幫你把貸款辦出來。

如果你真的(頭款準備)不夠的話,就是只能夠用個人信貸去補,比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀,它們都有貸到9成的房貸專案,比如說你房子是買1,000萬,房貸貸給你800萬 8成,然後另外再貸給你100萬是信貸,所以你是貸到房價的9成,但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還,然後利率可能就是4.9%。

房貸彈性運用:理財型房貸與3招活化不動產

房貸不只是房貸,還可以用來當成理財工具,怎麼說呢? 一般的房貸,貸款已還掉的部份,是不可以再動用拿出來的,而理財型房貸的話,卻是相反,可以將已經還掉的本的房貸本金,再拿出來使用,這樣的房貸就稱為:理財型房貸。

一般銀行如何做理財型房貸的案件?我們大概做一個說明:例如你買房向銀行貸款1,000萬元,銀行收到申請書後,核貸案件會分成兩案,第一個就是一般型房貸(甲案)額度1,000萬元,分20年本息平均攤還,第二個就是(乙案)就是所謂的理財型額度,在乙案中,銀行絕對不會給你1,000萬元,銀行會先審核你的條件後,再看你適合多少額度。

理財型房貸的優點

  • 可隨借隨還
  • 以日計息
  • 動用才計息
  • 利率相比信貸、車貸較低

理財型房貸優點有很多,假設你有一個200萬元的理財型額度,可隨時備用,若現在股市很熱絡,當朋友告訴你說這一檔股票不錯,而你也想要嘗試跟進,但是身上沒有多餘的錢,這時候可以使用理財型房貸,不用的時候馬上就可以還掉,利息只會計算動用這幾天,在不動用的情況下,是不需要繳利息的。

若與其他貸款產品來做比較,例如辦信貸、辦車貸,這類貸款年限較短,利率較高,且需綁約,月付金也較高,相反的理財型房貸,沒有上述限制,在眾多貸款產品中,理財型房貸可堪說,利率最低、最便宜的、最活用、最好用的產品。

理財型房貸的缺點

  • 審核較嚴格
  • 貸款成數較低
  • 利率比一般房貸高

理財型房貸特性是:還掉的本金是隨時可以再拿出來使用,也就是說,有可能是隨時把還掉的本金,再拿出來靈活使用,但也可能是永遠沒有償還本金,因此理財型房貸對銀行來講,風險比較高,故此,銀行對於理財型房貸額度審核,會稍微保守一些。

例如:一般的房貸銀行可能會給8成或甚至85成貸款,但是如果是理財型房貸,銀行有可能會偏向保守一點,給予8成或甚至給到75成。再者就是,理財型房貸利率會較一般房貸再高一些些,若以現行房貸利率來看,理財型房貸利率有可能會落在:2%~3.5%不等。

房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金

除了上述的理財型房貸之外,房子已經有貸款的情況下,還想要再取得資金的方法有哪幾種?

  •  房屋增貸

房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請,假設原貸款800萬元,繳到現在貸款剩500萬元,現在有資金需求,可以跟原銀行申請額外資金需求200萬,如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的,當然跟原貸款銀行申請是最好的。

  • 轉增貸

當原貸款銀行不肯再貸,或給的額度沒有辦法滿足需求,這時候可以選擇轉增貸,將整筆房貸轉到另一家銀行,將需要的資金,由另一家銀行貸款出來,這叫做:房貸轉增貸

  • 二胎房貸

當原銀行不提供房貸增貸,選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒,以上這兩種情形都不行通的時候,還有"二胎房貸"可以選擇。

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