Mr. Engineer工程先生
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【房屋知識+】買中古屋屋齡幾年比較好?中古屋有什麼問題?

買老房子最害怕碰到的問題就是海砂屋、輻射屋及耐震設計不足三大問題,房市專家建議買房最好買在民國88年以後的房子,實際上,921地震發生後到法規修改完成仍有段時間,實際照新法規設計的房子,是在民國92年後取得使用執照的房屋,由於現今法規,前述三大問題已較不會發生,但新房的房價較高,所以問題反而是,如果要買921地震以前完工的房屋,該如何是好?

中古屋的三大問題

1、海砂屋

海砂屋的屋齡通常在30年以上,當時法規沒有任何混凝土氯離子含量的相關規定,由於營造業如火如荼的發展,導致河砂供不應求,開採商在當時的背景知識及法規下直接開採海砂使用,使用海砂拌合混凝土澆置的建築表層不斷剝落,鋼筋外露,混凝土與鋼筋間沒有握裹造成結構行為失效,海砂屋成為危樓。海砂屋極易辨認,進入建物內部,鋼筋外露的建案絕對碰不得,但對於肉眼無法辨識的案例,還是得找材料實驗室或土木技師公會鑑定才行。

2、輻射屋

1985年由原能會發現的民生別墅輻射屋事件,起因於鋼胚煉製時,使用到含有輻射廢鐵的緣故。輻射屋對房屋結構安全影響較小,但對住戶健康影響甚鉅。長期住在輻射屋內易罹患血癌、淋巴癌、甲狀腺癌等病症,後期研究指出輻射只與血癌有關係,對民眾造成的心理壓力已不是早成何種癌症的問題,輻射屋屋齡約在30年以上,輻射屋的鑑定費3000元左右,目前有列管資料可以查詢,但還是建議可以自行鑑定,安心購屋。

3、耐震設計

建物結構設計要求「強柱弱梁」,要求大規模地震來襲時,建物的梁必須先於柱受外力破壞,讓身處建物的人員發現危險,撤離房屋。反過來說,弱柱強梁則會引發建物突然倒塌,沒有逃生時間。耐震設計並非要房屋不論怎樣的地震都不壞,而是壞的時候,內部人員生命無危害。921後耐震設計法規已較先前完善,工地端若確實按圖施工則建物安全通常沒有問題,但即便是921地震20多年後的今天,工地仍會碰到鋼筋綁紮查驗不確實,放樣錯誤導致柱位偏差等問題,在成本及工期考量的狀況下,極少可以做到品質至上的工程,這是台灣營造業仍需進步的地方。

4、其他:消防法規

搜尋買房資訊八九成專注在房屋結構上,但除了地震造成的結構損害危及生命外,火災也是危害生命的重大原因。關於建物消防安全,容易辨識的點在於建物從地下室到屋頂的直通道,譬如樓梯、電梯。在這些直通道的出入口一定要設置擁有防火時效的防火門,但老式公寓的樓梯銜接的出入口就是各戶家門,而各戶大門常常又以一般不鏽鋼門、木門為主,若火災發生,這些門便不具製造逃生時間的效力,也是相對危險的一環。因此,購置老式公寓,建議把出入自宅的大門更換成防火門,增加住戶的生命安全。另外,許多舊式大樓將陽台對外開口封閉以增加使用空間,也是增加自身危險的行為,建議購置這樣的住宅時,主動將之拆除。

 

結語

選購房屋的屋齡,沒有一定要在幾年以內的硬性規定,畢竟有時是房屋預算考量,購置屋齡較高的房屋,也可要求賣方出具無輻射、無海砂證明,畢竟辛辛苦苦存下的錢,花在危害自身安全的房屋上,得不償失。

參考資料:你的房子結構安全嗎   、    這樣的房子不安全

 

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