偏門研究員 KUN
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老靈魂一枚,多重身分。 談城市也論建築,說人物也講史話。

[史話]城中城大樓憾事的「歷史共業」?

(编辑过)
高雄城中城憾事所引發得眾多討論,皆提及產權複雜的因素,導致管理與整合上十分困難。後來一翻文獻資料,才驚覺當初城中城構築的美好計畫,卻埋藏著不肖商人的圖謀,曲折過程造成的結果,很可能是悲劇的肇因之一。

這陣子各大媒體版面熱烈談論的高雄城中城大樓,圍繞的話題包含都市更新、社會福利、消防安全等,眾多面向中皆提及產權複雜這個因素,原本只是聽在地耆老兩三句稍微帶過,幾乎都不太清楚是怎麼個複雜法。

大火過後的高雄城中城(資料來源:端傳媒)

目前看到媒體的報導,有些住戶僅持有地上權,而大樓所在土地包含14筆地號,官方初步清查,地主人數更多達117人。但就只是因為土地與房屋產權複雜而無法有效整理利用嗎?還是有更深一層的問題,影響著地主對於財產處分的意願呢?

後來一翻文獻資料,才驚覺當初城中城構築的美好計畫,埋藏著不肖商人的圖謀...

1974年高雄市政府決定強力執行府北地區的市地重劃,著手進行違建拆除。其中,城中城大樓是由地主與建商合建,1977年即見興建計畫的報導,不久也開始進行房屋預售。不過當時房屋預售的相關法規機制尚未完備,沒有受到保障的買主經常成了冤大頭,買下建商描繪出的「空中樓閣」之事層出不窮,而城中城大樓的承購戶們因為建商、律師與代書沆瀣一氣,後來也成了眾多苦主之一。

負責城中城興建的安陽建設公司,董事長蔡吉義在大樓完工後,除了私自經營全統百貨公司,同時不將永大工程公司購買的30戶房屋過戶,600戶套房與450戶的買主也無法取得產權,竟把產權抵押借款4500萬元,更誇張的還有積欠包商的3000多萬,以及經營百貨公司所欠下的大筆債務,與任職經理的共犯蘇水被控詐欺後一同潛逃。

1982年8月24日城中城詐欺糾紛報導(資料來源:《聯合報》)

原本1981年10月25日風光開幕的全統百貨,也因為蔡吉義經營不善加上週轉不靈,負債1000多萬元,兩個月不到就結束營業,可說是臺灣史上最短命的百貨公司。而且裝潢的5000萬元費用也未兌現簽付,12月關門的前一天許多廠商忙著搬貨,場面可說相當淒慘。

1981年12月24日關於全統百貨的報導(資料來源:《中央日報》)

債台高築的城中城大樓,使得許多承購戶不願意支付尾款而障礙重重,最後隔年由蘇水出面與產權處理小組合作,安撫大部分的債權並已籌集200多萬繳清房屋稅,再辦理產權移轉,全統百貨也因債務問題解決而重新開幕。

不過看似要以快樂結局劃下句點,卻出現了小插曲,建商利用先前最高法院70年度台上字第1538號判決結果,以及房地過戶登記辦法變更,直接越過土地所有權人辦理部分房屋產權移轉登記,讓近40名地主目瞪口呆。

這則在城中城糾紛發生前出現的最高法院判決,使得未具地上權、典權、租賃關係的土地所有權人,對地上房屋不再有優先購買權,故各地政機關辦理房屋產權移轉時,申請者就無需檢附地處拋棄優先購買權的文件。因此,有法官認為在此種法律關係下,土地所有權人的權益似乎被剝奪,對於土地使用並無好處,也增加土地糾紛的訟源。

1982年9月17日城中城辦理部分產權移轉的報導(資料來源:《聯合報》)

當時大樓已經蓋好,這些地主要再打官司訴請拆屋還地也是窒礙難行。可能因為過去的不愉快,加上土地與地上物分別持有的問題難以處理,導致有些地主對於自家土地不聞不問。光是土地就如此,那房屋呢?據新聞報導,後來甚至還出現沒有任何產權的人卻可以對外放租,更提高了管理制度建立的難度。

居心不良的建築商人,以及衍生問題的法院判決,兩者加乘下所形成的歷史共業,或許是這次高雄城中城憾事的肇因之一。

前陣子國會議員槓上行政首長的新聞發酵,「凡走過必留下痕跡」這句名言所說不假,許多公眾人物曾經的言行一一被揭露。而隨著臺灣民主化與科技化的腳步,現代人可以不用特地跑圖書館或博物館,就能在家用電腦搜尋到不少逐漸被公開的檔案資料,是很重要的優勢。

身處資訊爆炸的時代,需要我們發揮偵探的精神來抽絲剝繭,讓過往的事實越辯越明朗,在背負歷史共業之際深入了解緣由,避免重蹈覆轍,也警醒別有居心的人士切勿走上不歸之途。

目前找到的文獻尚為冰山一角,這樣的整理與推敲並不一定完全無誤,隱隱覺得或許還有一些內情,希望後續有更多資料或當事人協助補遺。此外,由於敝人對於法規較不熟悉,這篇拙文沒辦法說明太多後來土地法相關判決或修正變遷,或有可能解讀錯誤,也期待有其他專業者進一步賜教。

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