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工人視角的漲房租觀察:城市仕紳化和清理低端人口

最近一二線城市房租暴漲,房地產商和中介公司的長租公寓被認為是主要推手。

其實漲房租應該還跟各地清理低端人口,拆除棚戶區、城中村等低成本住宅有關。北京2017年11月清理低端人口的大整治時,就拆了許多出租屋。

鏈家的自如長租公寓從房東處高價收房子,再當二房東出租的事情,已經見諸不少報導了。而深圳有一件相對特殊,但和自如公寓的擴張、北京清理低端人口異曲同工的事情正在發生——政府鼓勵萬科等房地產商進入城中村,將小產權房改造為青年公寓,再高價出租。

城中村在深圳是鑲嵌在城市中間,而不是處在邊緣。許多城中村地段很好,比如白石洲,一牆之隔就是10萬人民幣一平方米的華僑城。

白石洲要拆遷,但有1000多個城中村還沒拆遷,承載著深圳60%的人口,其中許多都是工人、小商店主。深圳政府出台政策,要在3年內將這些城中村的小產權房改造為公寓,房地產商也悉數已經進駐村中,開始改造。一方面,富士康等工廠的普通工人並沒有辦法負擔得起公寓的房租,另一方面,公寓的室內空間面向的都是單身勞動力,攜家帶口的人的需求是滿足不了的(比如沒有廚房)。這很明顯也是一次清理低端人口。

我7月份寫了一篇相關報導,正好在漲房租的背景下可以一併討論。

以下是正文:

当地产巨头进入城中村:谁对打工者的居住空间拥有话语权?

“本楼由于线路老化,房东决定整楼装修改造,望所有租户在8月10日前退房搬离,大件家具请自行处理,特此通知。”2018年5月25日,王星从富士康下班回家,看见楼下大门贴着的公告。清退消息来得很突然,月初去交房租的时候,还没有任何蛛丝马迹。

这个位于清湖老村七巷的单间,距离深圳龙华富士康厂区不足两公里,是王星两年前从同事手中转租过来的。这里是深圳的“城中村”,俗称“都市里的村庄”,房租便宜,生活便利,是王星这样的打工族最常落脚的地方。王星手上保留着的,是一纸早已过期的租赁合同,房东没和他签新合同,口头上让他住着,租金从280元(人民币,下同)涨到了450元,最近又涨到550元。但还在王星的承受范围内——作为富士康的普通工人,他的基本工资2550元,算上加班补贴,每个月收入不到4000元。

房子是租的,不让住就搬走。起初,王星没有想太多。可直到看见清湖老村越来越多的房子大门都贴着清退告示,一些同事也陆续被房东通知搬离,他才隐隐觉得,有事情发生了。

6月初,在为深圳龙华打工青年提供信息的微信公众号“龙华广场东”上,王星看到一篇题为《打工人大撤退》的文章,讲万科要进入清湖老村进行整体改造,房租将会大幅增长,住在村里的富士康工人再也租不起房了。万科集团是中国大陆最大的住宅开发企业,它建造的是价格高昂的高档住宅小区;而清湖老村是打工阶层聚集的城中村,这里的村民自建房条件简陋,但租金便宜。

地产巨头要进入城中村了?“万科来袭,人心惶惶。”几天之后,王星的同事在富士康龙华厂区张贴了《致富士康员工的公开信》,要求富士康为员工缴纳足额公积金。公积金是中国大陆由雇主和员工共同缴纳的长期住房储金,可用于租房或买房,一般是上一年度月平均工资的5%至12%。而常年以来,富士康都是按照员工底薪的5%进行缴纳,现在,富士康员工必须要求公司提高福利,公开信矛头直指在清湖老村的改造项目,“改造后的房子,房租要翻两三倍”。

万村计划,租金大涨?

万科在2017年推出“万村计划”,在其官方表述中,这是一个“城中村综合整治运营项目”。

过去,房地产开发商进入城中村,常常是拆除原住民在宅基地上修建的楼房,在原来的土地上再建造新楼盘,赔偿金钱或对等的新房子给原住民。这些村民自建房的土地已经收归国有,但房子仍然是村民的,由于产权不明晰,也被称为小产权房,房地产开发商进行拆除重建的过程,就是所谓的“拆迁”。但“万村计划”并不拆除旧楼,也不开发新楼盘,而是直接与自建房的房东签下租约,进行屋内装修和外部配套改造后,作为自有品牌的长租公寓统一租赁。

清湖老村的改造项目迄今还在动工,尚未投入运营,因此也还没有公布正式价格。公开信所说的“房租要翻两三倍”,是以另一家开发商在清湖老村的长租公寓——金地草莓社区为参考。地产商金地集团把城中村的“握手楼”重新装修为酒店式的单身公寓,并配备了家具,租金价格不菲,最便宜的单间月租要1880元,一房一厅的租金则在2200-3380元之间。这个价格和清湖老村普遍500-600元的单间、800-1000元的一房一厅相比,涨幅明显。

公开信贴出的同一天,万科旗下的全资子公司,深圳市万村发展有限公司发表声明,称“改造前后的租金价格是处于同等区间”,并以新围仔村已经投入运营的万科泊寓青年公寓为例,指出改造前新围仔村的单间月租均价为800元,两房一卫月租均价为1250元,而改造后的万科泊寓价格区间为798-1398元。

对于万科的回应,公众号“龙华广场东”的运营者、同样住在城中村的李年并不买账,他认为万科不够诚实:“万科的声明提到改造前新围仔村单间月租均价800元,我亲自跑了几个楼栋去询问房租,普遍都低于800元。而且这已经是万科进村后的价格,在这之前,房租还要更便宜。涨幅是远远不止10%的。”

6月8日,在深圳市城市设计促进中心主办的座谈会上,深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也提到租金问题:“我们把租金的涨幅控制在10%左右,10%是我们的天花板。”

但随后他又解释,10%指的是从房东处收房子所给的租金涨幅,“我们对外的租金没有说涨10%。”

除了清湖老村和新围仔村,“万村计划”还在深圳的景乐新村、玉田村、下沙村等城中村相继启动项目,将村民的自建楼改为万科泊寓。对于最受关注的租金问题,其中一个城中村的万村项目负责人廖伟告诉端传媒记者,改造后的公寓,租金相比改造前会增加10%左右。

进村余波,小老板成上访户

李年真正担忧的,不是品牌长租公寓的租金太高,而是万科、金地等开发商进入城中村后,推高了整体的租金水平。

一方面,每有一栋楼和开发商签约,就意味着有上百户租户同时被房东清退,需要在附近重新找房子,需求增多,房租自然随着涨;另一方面,很多房东不愿意把房子交给开发商改造,但他们受到启发,自己装修改造,装电梯、粉刷内墙、配齐家具,租金也提到和万科一个水平。

并且,在城中村租房,房东通常只和租客签半年合约,合约到期后可以续住,但不再签新的租房合约。因此房东随时都能合法地让租客离开。

李年做了一个不完全调查,龙华富士康厂区周围,已经有20个城中村和旧小区在进行改造。他是一个工友交流微信群的群主,从6月份以来,群里每天都弥漫着无房可租的抱怨。

清湖老村,一栋房东自行改造后的公寓,贴出了招租广告,单间月租1380元,一室一厅月租1880元,两室一厅2880元。

瓦窑排村,富士康员工张建谦刚刚被房东通知搬走,这个单间他住了两年,租金从460元涨到560元一个月。他在离厂区更远的水斗盘龙村找到一套一房一厅,房子在9楼,没有电梯,所以租金便宜,只要600元。这里暂时没有改造的消息。

水围新村,贺全喜在为女儿的上学问题苦恼,房东通知他7月15日前必须搬走。他两年前和妻子带着女儿,在水围新村租了每月1300元的两房一厅,女儿的小学刚好在附近。贺全喜试着在附近的福轩新村找房子,同样的户型,至少要1800元,这让他难以负担。再偏僻一点的房子,女儿上学就太远太辛苦了。

新围仔村,张萍找了好几天房子。她一个一个地拨打招租广告上的电话,却总是失望。新围仔村有238栋自建房,万科与每一户村民洽谈,目前已经统租了50多栋楼。这意味着,有5000多人在陆续被房东清退,分散到周围的城中村找房子。

深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩在座谈会上说:“新围仔的村大部分是华为、富士康刚毕业的一些年轻人,本身对于厨房的需求也不是特别大,所以我们在屋顶做了一个公共厨房,单套的面积减少。”而张萍希望能在新围仔村找到一间租金1000元左右的一房一厅,因为她弟弟也在附近的工厂打工,有个厨房和客厅才有空间邀请弟弟过来吃饭。

陈方在景乐新村经营一家旅馆。景乐新村背靠三和人才市场,这个地方因“三和大神”而闻名。这是一群聚集在三和人才市场附近,以打日结工为生的青年,他们在没有营业执照的网吧打游戏,住15元一晚旅馆,打一天工、玩三天,钱花光了就再去打一天工。陈方经营的旅馆,就提供15元一晚的床位。去年10月,他和附近几家旅馆、网吧的老板都接到房东的通知,要求他们合同到期后搬走。11月,万科将一栋自建楼改造为景乐新村的“万村计划”项目办公室。

陈方在十年前租下这栋自建房,把积蓄都投在旅馆里:27万转让费,15万装修费。他不愿意关掉苦心经营的旅馆,加入了其他几位老板的上访队伍。从2017年10月开始,从龙华街道办到龙华区信访局,到深圳市信访局,再到广东省信访局,他们一级一级上访,诉求是继续在景乐新村开旅馆和网吧,或者让万科赔偿他们的经济损失,但一直没有得到任何回应。

今年5月份,旅馆被房东停电停水。在龙华街道办寻求解决无果,5月30日,陈方一行人直接前往广州,再次去广东省信访局上访。回程路上,他们在大巴车上直接被龙城派出所的民警带走,理由是非法上访。拘留24小时后,陈方等人均被释放,而领头的旅馆老板史小斌则被拘留至今。

陈方告诉我,上访在万科进来之前就开始了,去年8月份,龙华区安监局、龙华街道办、龙城派出所联合行动,给景乐新村的旅馆和网吧下了禁令,要求他们永久停业。无计可施之下,他们开始上访寻求公道。到了10月份,万科进驻城中村的消息才被他们知道。

“这是一场阴谋,我们都有营业执照,整治就是为了赶走我们,把房子腾出来给万科。”陈方这样觉得。

看中城中村的不仅有地产商,还有政府

为什么地产开发商开始青睐改造城中村,而不是沿用拆除重建的旧改模式?

“万村计划”的一位项目负责人廖伟告诉记者,旧改涉及申报、公示、招标、补偿安置、拆除建筑等流程,投入的成本太高,耗费时间太长,不确定性因素太多,即便对大开发商来说,也是难题。

相比之下,“万村计划”进行城中村综合整治,只需要和房东签租约合同,就可以动工了。

以研究深圳城中村著名的人类学家马立安(Mary Ann O’Donnell)认为,根本原因是《深圳市城市总体规划》(以下简称《总规》)这份文件。“很多开发商的朋友从1996年开始就跟我说深圳没有地了,我后来才明白,是因为《总规》决定了深圳的土地功能结构,它规定要保留30%的工业用地。而且这是由中央决定的,深圳想要修改《总规》需要经过北京,这很麻烦。”马立安说。

“所以某种程度上讲,城中村不仅是普通百姓唯一能发挥的城市空间,也是政府唯一能发挥的城市空间。”

马立安的判断在2016年印发的《深圳市城市更新“十三五”规划》第十六条中得到印证,“保障制造业用地规模,严格控制工业区块线范围内 ‘工改商’ 和 ‘工改居’,保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。”

在这次的风波里,万科被舆论推到风口浪尖,但是香港大学社会学系研究员陈品妤认为,真正起决定作用推动城中村改造的是政府。廖伟确认了这个说法:“政府也支持我们来做这个事情,城中村的房子产权不明晰,房东自己管理自己的房子,对政府来说太过混乱。我们把这些房子改造成公寓之后,我们的物业也进来了,统一管理,政府有什么事直接对接我们就好了。”

2017年11月8日,深圳市政府印发《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,文件提出在2020年7月底前完成全市1044个城中村的综合治理,消除城中村各类隐患,规范城中村出租屋和人口管理。换句话说,对城中村进行“综合整治”,是深圳政府下定的决心。

孔浩解释“万村计划”的理念时,着重强调了城中村作为深圳活力之源的意义,他认为万科改造城中村,正是为了复苏城中村,避免这些社区被拆除。

马立安认同城中村给深圳带来了活力,但是她质疑城中村改造的必要性。“十年以来,我们做的最重要的工作,是现在没有人怀疑城中村的价值了。现在有个共识,没有城中村就没有深圳。城中村解决的是刚到深圳的人去哪里的问题。你想要租一个便宜的房子,你想要做低成本的小生意,城中村可以满足你的这些需求。”

“但是光看城中村是不够的,我们要谈的是整个深圳的生态。最近有人问我,你觉得城中村该不该改造?我觉得问题不是该不该改造,而是怎么回应穷人的需求。”马立安补充,“这种改造只会让穷人的生存质量降低,因为租便宜房子的需求没有变,但是满足这个需求的地方越来越少了。如果能住好一点,他们早就住好一点了,问题是,一个月即便是多200块、300块,这对他们来说也是很大的一笔钱。”

无论开发商和学者之间意见如何相左,留给他们讨论的时间已经不多了。2017年8月发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)提出,“十三五”期间,要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

这意味着,将深圳市的城中村自建房改造为公寓,几乎已成定局。

谁能继续住在城中村?

陈品妤一直以来研究住房保障政策,她非常关注改造后的城中村将给谁住。“万村计划”负责人廖伟告诉记者,泊寓长租公寓只是“万村计划”中的一个品类,他们正与政府洽谈,将部分改造后的城中村自建房用作人才住房或保障性住房。

这让陈品妤很担忧,原则上,非深圳户籍的低收入人口,有三种方法可以获得住房保障:1. 申请入户深圳,进而申请公租房;2. 通过企业申请产业配套房;3. 申请人才住房。但实际上,这对低收入人口来说是不可能完成的任务。

在提交给深圳市住房和建设局的政策建议稿中,陈品妤忧心忡忡地写道:“房地产企业进行城中村 ‘改造’ 和规模租赁时,原先聚居于此的农民工被迫搬离,改造后由于原址公寓的租金翻倍,管理费等杂费增加、部分公寓甚至存在租客年龄限制、不允许带小孩的租客入住,令农民工没有可能搬回原址居住。随着周边城中村的房租被长租公寓带动上涨,农民工居住情况变得更加恶劣:只能搬往条件更恶劣、面积更小、楼层更高、通勤时间更长的农民房,他们的居住品质急遽下降。”

新围仔村和清湖老村都不是想像中“脏乱差”的城中村。相反,这里的村民自建房建设年代很新,整个城中村规划得方正有序,街道宽敞干净。陈品妤说,“这些城中村的房子,条件比较好,是不需要大手笔改造的。但恰恰是这些不需要投注太多成本改造的房子,才是开发商喜欢的。那些房屋质量有问题、需要大改的房子,根本不符合企业成本效益。”

“所以结果是:好的房子被开发商粉刷一下,提高租金。租不起房子的打工者只能去住那些条件更差的房屋。”

端传媒记者询问廖伟,改造后的目标用户是哪些人群?他回答“主要是刚毕业的大学生,和工作两三年的年轻白领。”这些人收入不算丰厚,但对住房品质有一定的要求。并且,“政府也很欢迎我们,现在城中村都是以工人为主,随着长租公寓的推广,居住人群肯定会发生置换,对产业升级也有好处。”

泊寓华为基地店是“万村计划”的样板房,在这里可以看见一幅以新围仔村为背景创作的绘画。翻新的公寓居于画面的中间,旁边是高档的饮料店、咖啡馆,还有一个立体车库。深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也表示:“今后村子里的商业,我们想引入一个星巴克。”

星巴克等商业将会是“万村计划”的盈利重点,而非租金。廖伟告诉记者,以泊寓的租金水平,至少六、七年后才能收回成本,但长租公寓只是“万村计划”的基础,这里不仅是建筑空间,还会是商业空间,甚至是教育空间、养老空间。万科的商业、物业、教育等服务会随着长租公寓等推广而在城中村落地。

马立安不满意泊寓的设计,她认为这种以单间为主、没有独立厨房、没有多余空间的青年公寓背后代表着深圳对劳动力的选择逻辑,只有单身的劳动力才被欢迎来“闯深圳”,而有家庭的打工者则在居所层面就已经被排挤了。

“从这种公寓和它的文化我们可以看出来,深圳想像中的移民,是单身劳动力。深圳一直以来都不要家庭过来的,除非你是中产,或是体制内的人。他们需要便宜的劳动力,而便宜的劳动力没有家。这是一种经济手段,我不知道他们是否有意识地这么做,还是说这种意识形态已经是深圳默认的。”

马立安回忆,深圳最早的移民政策是不让打工者带家人前来的,而万村现在推进的还是这样的理念,只不过他们瞄准的年轻人是“高端”一些的劳动力,是大学毕业生,而不是高中毕业生。但是,“这不意味着深圳不需要便宜的劳动力了,而是意味着他们生存空间被进一步挤压,变成更不自由的、甚至没有法律依据的劳动力。”

“这些人在深圳没有立家的可能,当他们30岁了想成家,就会被深圳淘汰。”马立安说。

在新围仔村的泊寓华为基地店,记者遇见了阪田街道办和派出所的巡检,带头的领导笑着对其他人说:“以后城中村的农民房都改成这样的公寓,人口素质一定大大提高。”

(应受访者要求,王星、李年、张建谦、贺全喜、张萍、陈方、廖伟,均为化名。)

原文发于端傳媒 Initium Media:《当地产巨头进入城中村:谁对打工者的居住空间拥有话语权?

CC BY-NC-ND 2.0

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