灰學究
灰學究

出身在貧窮之家的大男孩,經歷底層工作打滾十多年,專研市井小民安身立命之道。

灰色講堂-台灣房地產05篇:買房千萬別看中古屋(上)

真正的投資客不看屋也能簽約,或者看完房子當下就下斡旋、寫要約書的也大有人在,一般家庭買房模式根本搶不到好房子,只是充當炮灰。

前幾篇已經講了不少房價高漲的真正原因了,這篇該來講講怎麼買房了,事實上再講買房前還有很多觀念要補充,但因為那個太長篇大論了,本學究不見得有時間寫完,寫完也可能是下一輪虎年了,所以先挑眼下最重要的事情來寫,就是買房千萬別看中古屋

你我身邊都有無數朋友,買房一買五六年,你問他到底有沒有要買,他會很誠肯的告訴你「要買!」,而且也很認真的看房子及出價,但學究告訴各位,台灣在2015年後看中古屋都是浪廢時間,市場上無數訊息告知大眾中古屋多好、多便宜只要會挑會選,一定能省下幾百甚至千萬的買房預算,但事實上呢?如果你多和這些房仲打交道,就會知道一般人根本不要碰中古屋,輪得到你買的中古屋都是爛貨,以下學究就來好好說明。

首先台灣絕大多數的屋主在賣房子的時候,都會訂一個表價及、底價,好比我們在網路上看到一間房子賣1500萬這1500萬就是表價,但實際上沒有任何一組買方會訂價1500萬,就花1500萬去買,那萬一價格永遠沒出到1500萬房介不就餓死喝西北風?所以房仲事先都會與屋主立一個合約價格,例如1500萬的房子底價是1200萬,一但有帶看的客人出價超過1200萬,即使只是多個1萬也算成交,若屋主反悔就得付相對的違約金。

只要是人行為都是以利益為導向的,狀況一:我們用上段1500萬房子的例子,對房仲而言如果今天市場上突然有一個市值1700萬的屋子,被屋主用1500萬拿出來賣,而且底價是1200萬,這麼好的蘋果物件(價格便宜的好房子)丟出來,底價與市價相差500萬,一定會優先考慮自行吸收,再不行就找親友合購,如果真的無法吸收就會找大咖的投資客購買,因為好的物件A房仲能賣、B房能賣、C、D、E…房仲都能賣,如果接到蘋果物件的房仲,不盡快將他銷售出去,那這筆佣金或價差鐵定會被別人賺走。

所以房仲老鳥們都會有口袋買主名單,也就是所謂的大咖投資客,而這些投資客平常也會與房仲打好關係,並約定好如果有好的案子介紹成功,除了公司給的仲介費外會再依比例私下給予獎金,也就是說在這種關係及制度下A級S級的好貨,根本進不了大眾市場。

狀況二:我們用剛才1500萬的房子,假定這間屋子的實際市值剛好也是底價的1200萬,這個時候房仲的行為就會跳過自我承接,直接找大咖投資客問看看,但大咖的投資客也會評估,不見得會想吸收,此時房仲就會依序找財力較不佳的B咖投資客或包租公購買,這類客源通常比較願意花時間談,這時房仲就會先去吵屋主降價,很大的機會最後都會談成。(因為真正的底價永遠只有屋主知道。)

狀況三:我們最後再延用剛才1500萬的房子,假定這次的狀況是該屋子實際市值是900萬,也就是底價1200萬還比市值高了300萬,那麼這間芭樂級(價格太高的房子)的房子的命運,就會出現在一般購屋者如廣告傳單、網頁上,然後再天真的去看房照名嘴說的實價登錄打N折去出價,你放心屋主永遠惜售,你永遠沒辦法把屋主打到骨折,這也造成實價登入的中古屋成交價格,遠永不是一般老百姓的成交價格。

還有一類的房子是只有對該區域付出很多時間經營的專業人士,才會知的問題屋例如社區管委會是黑道、鬧事的鄰居、性侵犯、私人招待會所、電信基地台,甚至建物結構有問題等…住了不會安心的房子,你覺得啦,房仲會把這些訊息告訴一般消費者,還是長期合作的投資客?

好,那有的買家說他會花時間查證,對,沒錯!啊查證要不要時間,需不需要多個時段自己來繞繞?但各位知道嗎?真正的投資客不看屋也能簽約,或者看完房子當下就下斡旋、寫要約書的也大有人在,一般家庭買房模式根本搶不到好房子,只是充當炮灰。

最後補充一種更氣人的購屋情況,買家有作功課也知道行情,但好不容易看到合適的物件打電話去問房仲就說賣完掉了,有那麼剛好嗎?當然不是!是因為有少數屋主對房價的價格並不敏感,因此在賣屋前是傻傻的請房仲估價,肥羊上門房仲當然狠宰啊,網頁拉幾間有在刊登做假便宜賣的房子,讓屋主開自行調整底價,仲介好私自賺價差。

此類情況也造成了一般購屋族的購屋困擾,更重要的是耗掉購屋族的時間成本,這問題非常嚴重本學究會在下一篇來講述。


CC BY-NC-ND 2.0

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