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乙種工業宅爭議疑惑初解:就地合法?誰有責任?

洛書

前兩天貼出阿滴代言的乙種工業宅「長群享享」的解說文,收到很多朋友的問題,最近四天有三場演講,實在有點沒時間,只就這些朋友的疑惑做一點補充。Q:之前也有很多很多乙工宅都沒事,這件事有什麼好大驚小怪?A:過去的舊案的確通常就是只能就地合法了,台灣通常就是幾個人違法的話,法律可以處理人;一堆人違法的話,就變成人處理法律。

阿滴被爆代言乙種工業宅,到底乙種工業宅有什麼問題?

洛書

首先,工業宅因為政策風險與容積率、建蔽率不同,通常會賣得比較便宜以吸引民眾,長群享享的口號就是「享在土城板橋生活圈買到4字頭好房」。但與此同時,其核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高,另外若房屋所有權人被發現有居住使用,也會被開罰,除非你真的打算要做工作室等住宅以外的用途,否則非常不建議購買。

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房價飆漲、建商倒閉,都是營造成本的錯?

洛書

最近新聞報導,因為營造成本上漲等因素,開始出現部分建案出現延遲交屋、乾脆不開工,甚至小建商倒閉的狀況。許多人把這些問題主要歸咎到營造成本,但這個問題其實有點複雜,除了營造成本增加外,也包含財務槓桿玩太大、央行限縮影響、房地合一稅2.0上路後造成短期買賣移轉棟數下降等(真的滿短期的...

台灣的預售屋制度是怎麼來的?

洛書

「預售屋」制度就閃亮出現啦!政府不給優惠融資嘛,民眾買不起房子嘛,那我就用集資的概念讓大家還款條件更寬鬆囉,而且還可以透過「消費者委建」的名義規避如契稅等相關稅負;而對建商來說,他可以事前獲得營建的資金,還可以提供「方便消費者」的變更設計來預留未來加建、違建或裝鐵窗的空間。

高房價與空屋問題難解:怎樣才是可行有效的囤房稅?

洛書

談了好幾年的囤房問題,之前主要都在作台灣數據現狀的釐清,也是時候提出我們對囤房稅制度設計的具體想法了。(鳴人堂全文:https://reurl.cc/bkEpod) 財政部年初公開表態「將先窮盡現有工具、行政措施,不行再修囤房稅」,其實主要就是在說透過地方政府現行《房屋稅條例》的...

各縣市都說要作囤房稅,玩真的嗎?看公告地價有沒有調就知道

洛書

最近很多地方政府都說要作房屋稅差別稅率(俗稱的「地方囤房稅」)。有人問我對這件事怎麼看,但老實說其實很難驗證,畢竟市府說了不一定會提案,提案了也不知道稅率會怎麼設計,稅率就算設計得進步議會也未必會通過,整個過程可以拖到半年或甚至更長,但只要市長出來說「想要開始作」就能先收穫一波媒體聲量。

每次都說囤房稅「問題在稅基」,但調整稅基政府有作為嗎?

洛書

每次跟政府說要作囤房稅,他們都說「問題在稅基,不在稅率」。沒關係,剛好這個月各地的公告地價(稅基)要依法調整了,來看看「調稅基」到底是政府真心認為的正確途徑,還是怠惰拒絕改革的藉口。因此,我們今天召開記者會邀請民進黨江永昌委員與吳玉琴委員、時代力量邱顯智委員、民眾黨蔡壁如委員等跨黨派委員,就是要一起來談稅基。

台南成為第四個有「地方囤房稅」的縣市,但議員也不是吃素的

洛書

台南市房屋稅徵收率自治條例剛剛已經三讀,先恭喜台南成為台灣第四個(前三個是台北市、宜蘭縣、連江縣)房屋稅採差別稅率的縣市,也就是俗稱的「地方囤房稅」。先前我也有發文提過這件事:https://reurl.cc/em2LzK 當然,這個調整無論如何都比「不管買多少房都1.5%稅率」的狀況進步。

囤房數據自助餐:內政部說財政部的數據是錯的?

洛書

前天的內政委員會質詢中,花敬群次長說王婉諭委員提出的囤房數據是扭曲且錯誤的,並堅決不提供「五年以上餘屋數量」。但有趣的是,王婉諭委員提出的數據,其實都是財政部給的數據,而且內政部真的是最不該說這種話的部會。【內政部自己用的也是財政部的數據】 去年5月26日內政部發布的「數據顯示臺...

社宅可以租多貴?無效的內政部「社宅分級收費原則」

洛書

很久以前提過,台灣社會住宅的租金訂價標準非常混亂且粗糙,不只一國多制,而且越弱勢反而越住不起。可能很多人還記得去年明倫社宅的租金爭議,內政部酸台北市政府訂價太貴,柯文哲不甘示弱回嘴說中央沒給標準。所以今年《住宅法》修法時,我們就倡議要中央訂一個社宅的計價基準,不要再各地隨便訂,也...

台南市的囤房稅之路:版本如何?誰支持誰反對?

洛書

台南市準備把房屋稅調整成較為進步的差別稅率,把目前非自住住家的1.5%單一稅率,修改成「5戶以下每戶2.4%,6戶以上每戶3.6%」,剛剛結束聯席審查議案,下一步就是進政黨協商。有興趣的朋友可以看會議錄影(https://reurl.cc/82Rjn7) 如果台南市修法成功,將成...

加徵「世代正義稅」蓋社宅可行嗎?

洛書

中經院副院長王健全日前說,可從房地合一稅上附加2%~3%的稅,作為「世代正義稅」,提撥用於興建社會住宅,讓年輕人、弱勢者就算買不起房,也要讓他們租得起。這個說法的出發點值得肯定,不過忽略了兩個事實: 1.其實目前的《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》裡,就說了「(房地合一...

近期房價上漲是剛性需求造成的正常上漲嗎?

洛書

房市漲成這樣,一堆業者都在說最近的房價漲是剛性需求所致的正常上漲。用個不那麼準確的比喻,這其實就這有點像課金手游,理論上課長最重要,一個大課長抵得過幾千幾萬個微課玩家的收益,但遊戲的基礎還是無課玩家,沒有無課玩家就沒辦法讓課長玩得愉快了。所以投資客當然最重要,但也要一直說剛需夠強,才有人可以接盤呀。

大學生住宿問題有改善?體檢教育部「宿舍提升計畫」

洛書

一直以來大學生的住宿問題都很嚴重,卻總是被狂踢皮球,教育部門說他們不懂住宅,住宅部門說學生不歸我們管,誰也不想解決問題,反正沒有宿舍學生就出去租房子就好了,但租金不斷上漲,學生住宿處境只會越來越艱難。過去政府偶爾也會宣示說要改善學生住宿問題,如2008年馬政府的「青春寄居蟹計畫」,但效果都很爛。

台南市準備調整房屋稅率,能否過關尚待觀察

洛書

台南市準備把房屋稅調整成較為進步的差別稅率,把目前非自住住家的1.5%單一稅率,修改成「5戶以下每戶2.4%,6戶以上每戶3.6%」,法案已經提交到市議會了,如果台南市修法成功,將成為房屋稅率數一數二進步(僅次於台北市)的城市。但這次市府提出的調整是否能過議會那關,其實還很值得觀察,因為是有過失敗前例的。

中央自漲社宅租金?林口社宅每年調幅1.5%

洛書

林口社宅最近要續約了,住都中心說之後林口社宅每年漲租1.5%,但從他們漲租的理由到這個數字都很讓人困惑。不是說社宅就一定不能漲租,如果漲租的理由是過去的財務試算有問題,難以達成財務永續,那麼住都中心應該做的是誠實面對並與社會解說,並提出科學的租金計算方式,並同時應該考量民眾的可負擔性。

空屋與囤房雙雙惡化,政府還在粉飾太平

洛書

鳴人堂全文連結:https://reurl.cc/V53MN5 這兩年居住正義成績怎樣,房價如何,相信大家都是有目共睹。在立委的持續追蹤與協助下,我們追出了一些數據。先說結論,從現有數據可以看到以下三個現象: 1.台灣空屋數創新高,且空屋問題比過去呈現的資料更嚴重。

台灣的空屋真的下降了嗎?其實反而比看起來更嚴重

洛書

無論如何,普查的數據顯示了台灣的空屋問題,比過去幾年談的都還要嚴重許多,而且如同張金鶚老師說的,這也都遠超過國際認定3%到5%的合理空屋率標準。

為什麼無殼蝸牛運動至今都30多年了,台灣房價還是這麼高?

洛書

很久沒發文了,其中也是因為這段時間在撰寫學位論文。現在我的論文《從無殼蝸牛到巢運:台灣住宅運動的倡議模式形構與轉化》已經在網路上公開,歡迎下載閱讀。全文連結:https://hdl.handle.net/11296/ydcy8b 在進行倡議工作時,偶爾會看到有人說「住宅團體一直搞...

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居住正義不被重視的角落:台灣租屋黑市圖像初探

洛書

就如同否決法案最好的方式不是表決反對,而是從一開始就不要排審;否認問題的最好方式也不是拿出資料證明沒問題,而是從一開始就沒有資料證明有問題。台灣的租屋市場面臨的就是這樣的困境。根本沒有準確資料,就很難有足夠多的論據證明問題存在,更別說進一步推動改革了。

社宅房產稅負解套公聽會:為何新北市府反對?

洛書

前幾週我們與委員合辦了「社宅租金訂價系列公聽會」,首場討論的題目,就是社宅的房屋稅與地價稅解套的問題。結果明明是中央法規修正的公聽會,現場最扯的卻是新北市政府。【降低社宅成本與租金:解套房地產稅】 前陣子明倫社宅租金定價過高,被噴得要死。雖然表面上的問題是「租金定價是否應當讓社宅...

實價登錄2.0三讀通過:我與這個法案的故事

洛書

【實價登錄2.0三讀聲明稿:亡羊補牢猶未晚矣,望居住正義改革持續邁進】 https://reurl.cc/q8MAy3 實價登錄2.0三讀通過了,想要感謝或評論的我都已經寫在巢運的聲明稿裡,有興趣的朋友可以點進去看,這邊只是想說一點我個人跟實價登錄2.0的廢話而已。

近五萬的「社宅」:包租代管的資源與政策錯置

洛書

近日媒體報導[1]包租代管月租金逼近5萬元,揭露了包租代管的制度問題,內政部也隨即發表新聞稿[2]回應認為是「極端值」。包租代管作為「社會住宅」的一環,由於並非政府直接興建大規模招租,相對於日前明倫社宅三房型月租40500元(第一階弱勢戶為36000元)飽受批評,卻很少人注意到包租代管也有租金過高的問題。

台北市社宅的分級租金補貼是怎麼計算的?

洛書

實在有點忙,除非有時事必須回應,不然都騰不出手來寫完整的正經文章。不過還是會有不少媒體或學生訪談問到台北市的社宅的「85折+分級租金補貼」是怎麼計算的,趁烘毛毯的空檔解釋一下。用口頭說常常說得有點複雜,但其實是很簡單的: 1.首先,用原價減掉附圖中的分級租金補貼。

【2020Matters年度問卷】

洛書

加入Matters不久,性格使然從未與人打過招呼,除了瀏覽其他人的文章,就是自顧自地把各種住宅政策的硬核文章往這邊放,覺得跟其他內容有些格格不入,似乎不太合時宜。所以看到這份問卷時,也覺得是一個很好的開始。這樣我的版面上除了自身領域的文章外,似乎也與其他作者有了一絲連結。

房產稅與木桶理論:為何房地合一稅好像效果不彰?

洛書

房地合一稅(房地產交易所得稅)被委員說「無效,越打、件數越多」,行政院跨部會小組也說在研議把短期持有的時間延長來改進這問題。這件事情,我覺得其實就是上有政策下有對策,對於炒房客來說,你擋了這條路,他們整天琢磨的當然就是換一條路來走。所以這件事其實有點像「木桶理論」,也就是木桶能裝的水量,取決於桶子上最短的那片木板。

內政部的三個社宅謊言:請好好解決實務問題!

洛書

上週內政部透過新聞稿與公開發言,對最近台北市社宅的制度爭議說了一些話。我可以直接負責任地說,有很多都是無恥卸責的謊言。內政部12/08新聞稿:https://reurl.cc/Z7KzM3內政部12/10新聞稿:https://reurl.cc/j5zOOM 之所以用那麼強烈的詞...

社會住宅給誰住:破除自償迷思,追求可負擔租金

洛書

今年是台灣社會住宅倡議第十年,我們邀請不同領域的專家共同寫了一系列專文。這篇文章是系列專文的第二篇文章,由我與老闆合寫,談談社會住宅最關鍵的「對象」與「租金」問題。各國興建社會住宅多始於「社會安全網」的概念,也就是透過住宅資源的直接供給,讓無法進入住宅市場的弱勢群體獲得居住保障。

社會住宅運動十年:重新理解台灣社會住宅的特殊性

洛書

今年是台灣社會住宅倡議第十年,我們邀請不同領域的專家共同寫了一系列專文。這篇文章是系列專文的首篇文章,由我與老闆合寫。自2010年民間組成「社會住宅推動聯盟」起,台灣社會住宅運動已步入第十年。其成果為,國家住宅政策對其從質疑、接受到設定「八年二十萬戶」具體目標;倡議議程也從「要不要做」轉到「要如何做」的實務層面。

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囤房稅該怎麼做?台灣居住正義的必經之路

洛書

這是與老闆共同發表於去年九月的舊文,主要是針對當時沸沸揚揚的囤房稅提案作一個完整論述。但即便已是去年的文章,裡面提及的論述我認為到現在為止都仍然適用。今年5月,有網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,反對「有錢人將房屋當成投資標的」,每人超過一房即課以重稅,於短短13日之內就達到5千人次附議門檻。