洛書

台灣居住政策研究;社會住宅推動聯盟研究員。 這邊都是有關居住正義的硬核文章,偶爾有幾篇沒那麼硬的。 贊助連結:https://liker.land/limitroy/civic FB:https://www.facebook.com/limitroy/

台灣的預售屋制度是怎麼來的?

「預售屋」制度就閃亮出現啦!政府不給優惠融資嘛,民眾買不起房子嘛,那我就用集資的概念讓大家還款條件更寬鬆囉,而且還可以透過「消費者委建」的名義規避如契稅等相關稅負;而對建商來說,他可以事前獲得營建的資金,還可以提供「方便消費者」的變更設計來預留未來加建、違建或裝鐵窗的空間。

這兩天有人在講預售屋,來蹭一下熱度講個古。目前的預售屋問題與緩解方案,未來應該會就卡在立法院的《平均地權條例》來講一篇。但很多人疑惑的「到底為什麼會有預售屋」,倒是可以講一下歷史小故事。

大概至少在1975年之前,政府對於住宅政策都非常消極。之所以消極的原因很多,包括但不限於想要反攻大陸、產業發展重點放在外貿並積極加入世界市場的分工體系等等。政府那時候大致上的想法是「讓國民所得增加,大家賺了錢買到房子就沒問題了」,所以與其搞住宅政策,不如努力拚經濟。

但在70年代初由於石油危機與經濟不景氣,這個模式變得不太行得通,而且住宅數量也不夠,1979年經建會認為每年適應新增人口應新建9萬戶,如果要改善居住環境與舊住宅、違建重建等,差不多要15萬戶以上,但當時每年增加的戶數連9萬都不到。

另外,60年代開始台灣就出現了民間建商(如國泰),他們提供了大量的住宅供給(至1980年約佔整體住宅市場95.7%),但其價格也比較貴,大量湧入都市的城鄉移民中低收入者根本買不起房,而都市裡的中產階級則是瘋狂買房保值。

實際上,那時候的國家既需要建商,又不太挺建商。需要的原因當然是需要建商提供住宅供給,但建商需要的貸款等資金又與當時的加工出口產業產生競爭對立,因此當時對建築融資與一般公司的融資條件完全相同。

這時候「預售屋」制度就閃亮出現啦!政府不給優惠融資嘛,民眾買不起房子嘛,那我就用集資的概念讓大家還款條件更寬鬆囉,而且還可以透過「消費者委建」的名義規避如契稅等相關稅負;而對建商來說,他可以事前獲得營建的資金,還可以提供「方便消費者」的變更設計來預留未來加建、違建或裝鐵窗的空間。

那麼政府怎麼辦呢?他們的想法是「我也來蓋房子,跟你建商拚了」,1976年擬定了「六年國宅計劃」,預計六年內蓋106,931戶便宜的房子賣給民眾。一手提高供給的同時,另一手則是對民間建商的打壓,如1973年建材限價、1974年五樓以上限建、1979年追查購屋資金、1980年空地限期建築使用等等。

但最終因為各種複雜的原因,總之政府蓋房子蓋輸建商了,在這邊不展開。1986年政府公布「建築經理公司管理辦法」,建築經理公司需要有銀行參與投資30%以上(但銀行若要投資必須財政部許可),建築經理公司可以興建計畫審查、工程進度查核及營建管理、代辦履約保證手續。

「建築經理公司管理辦法」可以看做政府在國宅政策上的投降(蓋不贏你,我建立平台總可以了吧),但也可以看做是預售屋市場被納入正式管理的第一步。大致上就像是早年網購沒有中間平台時詐騙頻傳,後來有平台建立之後就比較好了。

後續因為「建築經理公司管理辦法」在《行政程序法》第 174-1 條修正後於2003年失效。原本有委員提出把「建築經理公司管理辦法」法制化成《建築經理業管理條例》。

但當時有一些官員立委反對,認為當時建築業「太苦了」,現在「預售的情形已經非常少」,如果一定要經過建築經理公司會很麻煩,最後就沒有通過了。

我把當時委員提案的《建築經理業管理條例》草案與討論逐字稿貼下方,有興趣的朋友也可以看看囉。

建築經理業管理條例草案

https://reurl.cc/M096qK

審查過程逐字稿

https://reurl.cc/d291RD

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