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天花板漏水原因與處理方式!懶人包

房屋漏水是買賣糾紛中最常見,因為不論是老屋、中古屋甚至新成屋都是有漏水的可能,而漏水有很大機率導致壁癌,所以買房之前要慎選建商與房屋物件。不過遇到漏水請先不要找房屋仲介、建商或鄰居吵架,自己先知道漏水的位址並做好漏水紀錄拍照,證據都備齊再協調討論,對你比較有保障、鄰居也不會覺得莫名其妙。

目錄


天花板漏水怎麼辦?

天花板漏水責任

知道漏水原因,再決定如何處裡

天花板漏水處理

天花板漏水後檢查

天花板漏水常見問題


天花板漏水怎麼辦?

天花板漏水是每個人都不想遇到的問題,不論是暗架天花板或水泥樓板天花,遇到漏水潮濕都會造成表面油漆粉化脫落,其中黴菌和油漆粉化的粉塵對健康都不是很好。

所以家中如果有發現天花板漏水、發霉與粉化現象,應該先減少該室內空間的出入人數,釐清漏水責任與討論修繕費用,再處理漏水的根源。

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天花板漏水緊急處理

  1. 如果是透天、私人別墅建議先停水
  2. 軟裝家飾、電器、重要物品移至乾燥處
  3. 拿出水桶接水,避免淹水
  4. 家中如果是輕鋼架明架天花板,不論板材是塑膠板、石膏板、矽酸鈣板,都建議將乾燥的板材拿下來,避免損失的板材變多,因為遇水的輕鋼架板材會有機率變色、變鬆散。

(自行處理任何作業都盡量要有人陪同並注意自身的安全,如果無法確保自身安全,強烈建議找專業的施工人員)

延伸閱讀:矽酸鈣板優缺點、尺寸、厚度不保留公布!


天花板漏水紀錄起來

釐清天花板漏水原因及相關責任前,你必須先做記錄保障自己的權益,之後專業人士到現場也較快了解狀況。

  • 錄影、拍照紀錄漏水位置、影響範圍,建議用有標註時間浮水印的app錄影
  • 漏水日期時間,例:2021/10/15 下午16:30
  • 近期的天氣情況,當天與近7天甚至是14天是否有下雨?

天花板漏水修繕要經過管理委員會同意?

是的,於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

(依據法規類別: 行政 > 內政部 > 營建目  法規名稱: 公寓大廈管理條例  第 6 條) 


上層住戶導致我家漏水,但她不負責怎麼辦?

造成他人漏水的鄰居,但不負責修繕漏水問題,通常這種鄰居的想法是我家不會漏、他的問題、我不想出錢,這時就會因為金錢與責任問題大家吵來吵去,通常遇到這種鄰居只能上法院打官司,自己要做好心理準備。

(如果可以.....當然雙方達成共識並友善溝通最好,因為漏水是大家都不想發生的事,而且如果要大吵大鬧上法院打官司都要很長一段時間,不僅浪費時間也拖延修繕的進度,對急於處理漏水的你來說一點都不好。)


真實且詳細的證據

建議有露水問題一定要尋找專業人士或相關單位鑑定並整理出一份證明,之後雙方如果協調破局,可寄出存證信函要求對方在限期內維修,想要打贏官司更需要具有公信力與真實詳細的證據。

如果對方仍無理會,通常就只能請律師寫訴狀,讓法院判斷誰應該為此漏水問題負責。


天花板漏水責任

普通大樓、公寓的排水管、汙水管線會在下層鄰居的空間上方,且通常是在衛浴或廚房,如果發生漏水問題通常修復費用都不少,所以常會有新聞報導鄰居因為漏水責任而吵架。


公共管線、外牆漏水可由社區管委會負責

如果漏水是大樓外牆、共用管線導致你家漏水,經過有公信力的專業技師評估,通常你可跟社區管理委員會或與建商討論修繕費用,費用由社區管委會修繕基金支付。

頂樓漏水但社區沒有管理委員會

如果是頂樓漏水且沒有管委會,通常得以產權比例負責,即為同棟住戶所分得頂樓區域依比例負擔修復費用,不過這類情況需要長時間與每位產權人協商討論,意見、金錢要全部人達到共識才有修繕的可能。


造成漏水的一方須負責修繕或負擔修繕費用

依據法規類別: 行政 > 內政部 > 營建目  法規名稱: 公寓大廈管理條例 第12條

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

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舉例:如果漏水是樓上鄰居進行衛浴裝修工程,防水層未確實施做導致漏水,則可以請鄰居負責修繕漏水問題與負擔漏水所造成的財產損失,例如:泡水的木作櫃、變色的天花板。

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(補充-天花板漏水不一定是上層住戶的問題,找有公信力的師傅或廠商鑑定並整理出一份證明,有證據弄清楚漏水原因才討論誰該為漏水負責或出修繕費用)


先知道天花板漏水原因,再決定如何處理

處理漏水問題之前一定要知道漏水的原因,如果不知道漏水的原因就進行修繕,那會有很大機率做白工、白花錢。

舉例:如果蓋鐵皮屋後天花板仍會漏水,你肯定尋找鐵皮屋鐵板接口、門窗四邊是否會滲水? 排水是否有異常? 

但如果都沒有異常,那很有可能就是漏水處鐵皮沒包到或漏水根本不是外面滲進來的 (找錯漏水原因) , 那真的蠻慘的花了錢又白做,所以作者會強烈建議你找專業抓漏人士協助,查清楚原因再來講如何處理。

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頂樓住戶天花板漏水原因

頂摟住戶漏水比較多都是非持續性,也就是下雨或其他特殊時段才會漏水。

造成原因多半是建築物老舊、屋頂斜水坡度不夠、排水系統出問題、樓板表面出現裂縫、防水層失效......等,從而導致室外雨水滲漏到室內樓板天花板。


中下層住戶天花板漏水原因

大樓中下層住戶天花板漏水的原因大多是「水管破裂、水管滲漏」導致持續性漏水或是「樓上衛浴、廚房、陽台防水層失效」造成滲漏。

可使用顏色不同的墨水倒入馬桶、洗臉盆、地排與其他排水管測試,如果發現有顏色的水漬,即可判斷該排水管有問題需要修繕。


上層住戶防水層失效

上層住戶防水層失去防水效果或沒做好,水會直接滲透到水泥樓板、牆面,水會往下流從而導致下層住戶漏水情況。

防水層失效的原因大部分是年久失修、有打牆或鑽洞破壞、防水層施作高度不夠、未確實施工造成。


水管滲漏

水管滲漏的情況以20年以上的老屋最為常見,通常老屋水管滲漏的原因是年久失修。

但如果你是最近才剛裝修完成或剛交屋就發生了,通常應該是裝修承包商、建商承包廠商,施工時塑膠管硬質膠合劑塗抹不勻、防水膠布未確實纏繞或熱水管接管使用壓接機不確實造成。

(技術在好的水電師傅也會有失手的時候,所以在下一個工種施工前都要進行試水的動作,確保水管沒有漏水瑕疵)

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水管破裂

水管破裂漏水的發生機率很低很低,破裂主要原因有管線老舊、管線材質不適當、水管管壁過薄或水管口徑太小,這些原因都有可能導致水管承受不住水壓而爆裂。


中下層住戶樓板有水滴,通常需要到樓上檢查漏水原因


天花板漏水但仍要跟鄰居友善溝通

通常漏水照片、影片、紀錄備齊、友善的跟鄰居溝通並約好時間,大部分鄰居會同意你與陪同的抓漏師傅進到家中查看是否有問題。

通常會拒絕可能是當天不方便、沒約好時間,改約鄰居方便的時間即可,畢竟那是別人的私人領域。


天花板漏水但鄰居拒絕我們進入查看,怎麼辦?

他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

(依據法規類別: 行政 > 內政部 > 營建目  法規名稱: 公寓大廈管理條例  第 6 條) 

(雖然法律規定是不得拒絕,但也不要擅自進入民宅內,擅自進入屬於擅闖民宅也會傷害鄰居們的和氣,如果對方不同意進入,有必要下次請大樓管理委員會協調,真的沒辦法再去法院訴請處理即可)


天花板漏水處理方式

找專業施工人員處理漏水情況,可避免浪費時間精力與金錢,但下方會分析不同漏水問題的治療方案、防水材料與概念,讓你知道抓漏處理方式的利與弊。


漏水位置打針

天花板漏水打針為應急用,長期的話是無效有效防漏的,因為漏水源頭沒處理好,仍會從其他位置滲漏出來。


地壁面防水層重做

防水層像是結構上的防水薄膜,失效就會造成漏水、壁癌、鋼筋生鏽,如果你是頂樓住戶通常地面、牆面防水層都是要重做,漏水才能有顯著的改善。

不論是鋼骨混凝土、鋼筋混凝土、磚造建築物,水泥初底表面都一定都會裂縫,這是混凝土本身的特性,所以為了防止室外雨水透過外牆進入室內,建築物不論有無貼磁磚都會塗上防水材料預防漏水。

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漏水水管更換

漏水的水管通常是排水管、汙水管、冷熱水管,如果是明管通常請水電師傅重新接管即可。

暗管更換會複雜一些,首先須要確認管線位置並標記→切石機切割→打除水管周圍的水泥→更換漏水水管→試水→水泥粉刷還原即可。


改善整體排水系統

老屋透天、別墅頂樓通常要改善整體排水系統或蓋鐵皮屋才會有顯著防漏效果,上一項水管更換算是改善排水系統的其中一種方式,洩水坡度不夠、地面不平積水、排水速度過慢超出負荷、排水孔距離排水管1-2cm以上.......等也都會造成漏水。


鐵皮屋防漏效果不錯

如果漏水是外面滲進來,通常蓋鐵皮屋阻擋外面雨水是不錯的選擇,因為鐵皮屋品質好、保養得宜,可以用得很久很久。

鐵皮屋材質壽命與價格呈正比,該如何做選擇?鐵皮屋排水系統要注意那些?怎樣蓋才合法?作者通通幫你彙整了! 快去看看吧-《鐵皮屋施工細節、常見問題!總整理

找專業的抓漏師傅

天花板漏水處理有時候會有點繁雜,而且抓漏要有一定的經驗,除非你之前是做工程裝修或抓漏職人,否則你自行購買材料DIY通常只能保障短期不會漏水,你會花費更多的金錢與時間處理,並可能讓漏水問題變得更棘手。

找抓漏師傅要確認其專業性、外界風評、治療項目、施工工法、簽訂合約、保固年限條款簽訂,並請承包商每日施工項目拍照回報,前面幾項都確定沒問題,通常就可以安心的等待完工使用。


天花板漏水後檢查項目

多數人家中都是「木作天花板或輕鋼架暗架天花板」,不論是哪一種天花板遇到漏水、泡水情況,都建議檢查一下結構是否有蟲蛀、發黑腐爛、生鏽,如有下圖發黑腐爛都建議要重做避免安全疑慮,因為腐爛的角材不會有支撐力。

如果漏水時間不長、水不多、無發黑、泡水、結構沒有大問題,通常天花板放除濕劑與局部角料補強即可。(下圖為無漏水房屋新作天花板)

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天花板漏水常見問題

沒有漏水但天花板有很多水珠

早期天花板常使用氧化鎂板當作面材,氧化鎂板時間一久則容易受潮變形,返潮後多處會有水珠,所以看起來很像天花板漏水。

頂樓漏水再鋪一層水泥有防水效果嗎?

沒有防水效果,水泥本身非防水材料,水會從裂縫中往下層漏,挑配比例適當也只能讓裂縫看起來沒那麼多,理論上水泥粗底不可能完全無裂縫。

不建議再鋪一層水泥的原因

  1. 如果水泥本身具有防水效果,頂樓、外牆、浴室施工何必再施作防水層呢?
  2. 水泥非輕質材料,直接在樓板上鋪設大機率會超過預設承受重量,從而變成危樓。

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