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維修土瓜灣|違修葺令「鹹水巨廈」急老化 石屎大面積消失 街坊戳批盪自救

這些在「鹹水樓」時代興建的產物,面對失修,有何出路?

原文刊載於集誌社

文|廖俊升
攝影|梁文熙

落成 59 年的土瓜灣美景樓一期,是一幢有近 800 個單位的「巨廈」,內部盡見殘破。《集誌社》記者走入大廈,發現後樓梯幾乎每層天花,都見生鏽鋼筋,石梯扶手崩裂;天花石屎拱起,隨時剝落。有街坊自行用竹支戳下快剝落的石屎「自救」,以防「中頭奬」。

在美景樓一期對面馬路的東興大樓,和益豐大廈,有單位外的石屎已大面積「消失」、鋼筋外露。三幢大廈同被屋宇署發修葺令,被指「構成危險或可變得危險」。《集誌社》統計,美景街、土瓜灣道有11 幢大廈,被屋宇署發出修葺令,五幢仍未遵令。土瓜灣有超過 1,600 幢逾 50 年樓齡舊樓,這些在「鹹水樓」時代興建的產物,面對失修,有何出路?

區內逾 1,600 幢逾 50 年樓齡舊樓

市建局近年在土瓜灣大興土木,去年十月再啟動兩項目,分別涵蓋明倫街/馬頭角道(俗稱「五街」),以及土瓜灣道/馬頭角道。市建局說,「五街」內共有約 110 個街號的樓宇,普遍樓齡超過 60 年、樓宇失修。2017 年,社區團體「土家」、「紅土社區達人」和「社區文化關注」向立法會提交文件指,區內有超過 1,600 幢樓齡逾 50 年舊樓。

兩街 11 廈被發修葺令、五廈違令 

《集誌社》根據民政事務總署大廈名單,統計土瓜灣道及美景街的 83 幢大廈,有 34 幢在五、六十年代建成、 42 幢建於七十年代、 五幢是八十年代建造、一幢是九十年代建造、一幢於 2000 年代落成。過去三年,屋宇署向當中的 11 幢,發出樓宇修葺令,指它們「構成危險或可變得危險」,有五幢至今未遵令,包括美景樓一期、美景樓二期、東興大樓、益豐大廈 B 座、益豐大廈 C 座。

美景樓:落成六十年 783 單位劏房林立

美景樓有 59 年樓齡,有 783 個單位,劏房林立。

住宅大廈美景樓一期在 1964 年落成,是相連「U」型設計,座落於美景街 2 至 28 號,橫跨落山道至美光街,民政事務總署資料顯示,該廈有 783 個單位。記者現場觀察,該廈每層有 54 個單位,劏房林立,有單位被間成三、四戶。

落成六十年 783 單位劏房林立

美景樓一期每層走廊,無論是天花板還是牆身,都有石屎剝落,露出多條生鏽鋼筋。牆身有深深裂蓬,部分天花石屎爆裂拱起,隨時塌下。走廊窗戶爆裂,有窗框已扭曲變形,滿是鏽跡。

記者從頂層 12 樓,沿後樓梯往下走,發現除了 12 樓至 11 樓的樓層有修補過石屎,其餘每層都見多幅石屎剝落,石樓梯的扶手崩裂,露出折斷和彎曲的鋼筋。部分天花位置石屎,大面積的拱起、出現裂紋,相關位置被畫上黑色圈記號。

住戶自救 自行戳下危險石屎、靠邊而行

這幢大廈的住客,到底如何自處?在美景樓住了 46 年, 75 歲的容先生帶記者到後樓梯,他在地下擺放著多條竹枝。他指著天花板、石屎剝落位置說,「這裡就是我戳下來的」。容先生每見走廊、後樓梯的天花板石屎有裂痕拱起,狀似想剝落,便先用竹把石屎戳下來,以防釀成意外。

除了戳下有塌下風險的石屎,容先生出入也會多加留神。容先生鄰居的單位外,天花橫樑側有多道裂痕,他說鄰居並沒把石屎戳落,因此他每次經過,也會盡量靠邊而行。

逾一年未維修

他戳下石屎之後,會通知業主立案法團維修。不過,他指法團會先維修較高危地方,在他門外的天花板,石屎脫落已一年,仍未維修。 12 樓無升降機,住戶要走到下一層搭𨋢,故較多人在後樓梯出入。這層後樓梯明顯有復修,牆身和天花髹了新批盪,扶手、牆身和天花板也較其他樓層簇新。

容先生每見走廊、後樓梯的天花板石屎有裂痕拱起,狀似想剝落,便先用竹把石屎戳下來,以防釀成意外。

工程師:樓梯鏽蝕超標應重建

資深結構工程師倪學仁向《集誌社》表示,如鋼筋鏽蝕超過 15%,須加新鋼筋補強,他看過美景樓後樓梯的相片,判斷該處大部分鋼筋鏽蝕已超標,雖無即時下塌危險,但遇火災將有很大風險,應向屋宇署入則,重建樓梯。

倪說,如遇火災,樓梯鋼筋沒石屎保護,將很快燒毀下塌,而石屎不斷剝落,亦將阻礙消防員工作。走廊也是走火通道一部分,火災時人們同時出門口,如走廊結構有問題,被塌下的石屎阻塞,或變相令居民要留在屋內等候救援,增加消防員拯救難度。

12 年前曾復修 現未遵從修葺令、驗樓令、驗窗令

翻查市建局資料,美景樓在 2011 年7 月,大廈完成整體維修工程,包括結構修葺等。屋宇署在 2021年 9 月 17 日,以及 2023 年 1 月 13 日,兩度向美景樓一期的公共部分,發出樓宇修葺令,2021 年的命令已獲遵從,但今年初的命令仍未獲遵從; 2019 年 11 月,署方亦向大廈發出強制驗樓及驗窗通知,至今未獲遵從。

當大廈獲發驗樓令,業主有意自行按令為樓宇公用部分檢驗及修葺,可向市建局申請「樓宇更新大行動 2.0」資助;但如果屬屋宇署按風險評估挑選出的樓宇,業主未能就樓宇公用部分自行檢驗及修葺,屋宇署會行使法定權力,委聘顧問及承辦商代業主進行所需的檢驗及修葺工程。

欲申市建局資助不果 

市建局回覆查詢指,美景樓一期大廈業主分別於 2022 年 6 月及 2023 年 5 月提出進行自組維修並參加「樓宇更新大行動2.0」(「2.0 行動」)申請,惟大廈業主經多次商討後,未能達成共識,於2023 年 6 月向市建局要求撤回申請。

屋宇署發警告信入場代修

屋宇署回覆查詢指,去年曾派員視察該廈公用部分,部分外部及公用地方有混凝土及批盪剝落,今年 1 月 13 日發出修葺令,但由於未展開工程,署方於今年五月向法團發警告信。此外,該廈尚未遵辦 2019 年 11 月發出的強制驗樓通知,由於通知尚未遵辦、而樓宇狀況屬較高風險,屋宇署會代業主進行所需的檢驗及修葺工程,並於事後向有關業主收取相關費用另加監工費,合資格業主可申「2.0 行動」津貼支付工程費用。

走廊窗戶爆裂,有窗框已扭曲變形,滿是鏽跡。

法團指資金不足 只能小修小補

去年七月,美景樓的法團換屆,在此之前,大廈已累積了七道屋宇署命令,包括一道驗樓令、一道強制驗窗令、兩道樓宇修葺令和三道渠務修葺令。當中只有一道樓宇修葺令已獲遵從,其餘的命令至今仍未解除。為何一直未完成修葺?美景樓一期法團成員劉先生表示,法團資金不足,解除一道修葺令「閒閒哋最平幾十萬」,現只能小修小補、「睇餸食飯」,先做最危險的位置。他說,工程開支來源,主要來自管理費餘款,法團已盡力解除多道修葺令。

法團交接混亂 逾申請資助限期

對於市建局指業主未達共識,撤回資助申請,劉先生解釋,是上屆法團留下的亂況。他指換屆後,上屆法團未向新法團提供任何工程文件和屋宇署命令的資料,他至今無法聯絡上屆法團聘用的工程顧問公司。倪學仁表示,如屋宇署入場替大廈強制檢驗和修葺,無市建局資助,業主須付的費用,通常較法團自行招標的價錢高二至三倍。

劉先生估計,維修樓梯也可能要花十多萬,若整幢維修,每戶業主或要支付多於五萬元,「如果(屋宇署)驗屍咁驗,基本上隨時都過五萬。因為美景樓真係好大穫,多年沒保養,呢度爛嗰度爛。」

美景樓皫內部,不難見到工人在打爛快剝落的石屎,準備維修。

東興大樓天花鋼筋盡現 築起臨時支架

東興大樓其中一個單位外的走廊,石屎大面積的剝落。

與美景樓一條馬路之隔的商住樓宇東興大樓,也有嚴重石屎剝落。東興 1959 年落成、樓齡 64 年,根據市建局資料,大廈有 108 個單位。屋宇署去年 12 月向該廈的公共部分發修葺令。

這幢大廈樓梯,也見石屎剝落,地上遺下大塊石屎;在二樓走廊住宅單位門外,面積約四米乘一米長天花,完全沒有批盪,抬頭只見大面積的石屎和鋼筋。走廊築起了一條白色的結構支架,有街坊在支架上晾衣服,並在旁邊擺放冷氣機槽。現場所見,大廈二樓、三樓也有安裝這些支架。

倪學仁指,由於大廈原本的結構支撐力不足,才會安裝臨時支撐,再進行維修或加固工程,而這條臨時支撐是懸臂式走廊樓板,須如疊羅漢一樣逐層安裝,延至地面;而懸臂式結構上,不應晾吊重物。

住在東興大樓 30 多年的業主莊先生說,那幅批盪已全部剷起的天花,已維持了半年,尚待維修,而他的住所門外天花也露出鋼筋,但已數年未復修,出入覺擔心。他說,這十年大廈都沒有進行大維修,管理員經常巡查,卻一直沒有理會剝落石屎的部分,自己亦有擔心意外。住在八樓的租客林先生說,自己門外的位置,以及單位內也曾裝修,感覺安全,但始終樓齡太高,他也希望重建搬走。

九月招標維修 屋宇署:如進度欠佳年底檢控

市建局回覆指,東興於 2022 年 8 月申請市建局「公用地方維修津貼」及「強制驗樓資助」兩項資助計劃,今年 4 月獲發「原則上批准通知書」。在市建局協助下,東興大樓計劃今年九月招標工程顧問進行維修工程。

屋宇署指,去年曾視察樓宇公用部分,發現大廈部分外部及公用地方,有混凝土及批盪剝落,隨後發出修葺令,由於未展開工程,今年四月向該法團發出警告信;署方指會繼續跟進,以確保業主或佔用人安全。署方又指,知悉該法團已申請市建局資助,若法團無合理解釋及進度欠佳,會於今年年底前展開檢控。

《變形金剛》電影取景地益豐大廈 小社區千瘡百孔

修葺舖位破爛 人去樓空

另外,鄰近有三幢大廈的個別單位,亦未遵修葺令。屋宇署資料顯示,2021 年五月向美景樓二期一個單位發出修葺令、2021 年九月向益豐大廈 B 座 一樓一個單位發出修葺令、今年三月向益豐大廈 C 座三樓一個單位發出修葺令,三個單位皆未遵令修葺。

記者走訪涉未遵修葺令的單位,益豐大廈 B 座的單位,正門拉下鐵閘,鄰近商戶透露,該單位原經營茶餐廳,去年底已遷出。記者走到單位後門觀察,單位後方牆身霉爛灰黑、沾上大量鏽跡,牆磚破碎、呈多道裂痕,後門用木板封上;後門對出的地磚破爛,充斥垃圾。至於益豐 C 座的單位則無人應門,鄰居透露有人居住,估計為劏房。

1972 年落成的益豐大廈由四座相連,民政事務總署資料指,四座合共有 889 個單位,從外面看起來,單位密密麻麻,《變形金剛》、《斯諾登風暴》等電影亦曾於該廈取景。益豐大廈不同樓層也有商舖,地下有如車房和便利店等;樓上有老人院、髮廊、中醫館、裝修公司;部分單位是劏房,形成一個小社區。

部分單位外的天花,可見露出鋼筋,甚至已生鏽折斷;亦見天花滲水,滴得地面濕滑。後樓梯則尚算完好,不見石屎剝落。

髮廊商住兩用 髮型師:不怕有意外

年約七十的陳先生,在益豐大廈一個單位經營「俊華髮型屋」 廿多年。這個單位約三百多尺,有廚房、廁所和兩個房間,客廳化身成舊式髮廊設計,日間營業,客人主要是益豐街坊,和從前土瓜灣工廈熟客。

單位內天花和牆身完好,陳先生說這二十年來也未曾維修,無石屎剝落,亦未聞大廈曾發生意外,故不擔心樓宇安全風險。陳先生說,商住髮型屋在港幾近絕跡,他年事已高,每日經營髮型屋過日辰,賺點生活費,儘管大廈樓齡已高,也未打算遷出,「搵第二個地方,你買新樓就細咗;如買舊樓,上唐樓叫我爬樓梯,遲啲唔得啦,唔好搞咁多。」

益豐大廈其中一個未遵修葺令的單位,原經營茶餐廳,單位後方牆身霉爛灰黑、沾上大量鏽跡。

倪學仁:土瓜灣多鹹水樓「先天不足」

 11 幢獲發修葺令的大廈,有八幢超過 50 年樓齡,最舊的是 1957 年落成、樓齡 66 年的土瓜灣道 25 至 27 號單幢式樓宇;其次是 1959 年落成、64 年樓齡的東興大樓。倪學仁分析,土瓜灣失修情況普遍,其中一個原因是不少樓宇屬建於六十年代的鹹水樓,建樓時混製石屎的用水帶有鹽份,令石屎先天不足,鋼筋鏽蝕也較一般樓宇嚴重,如日常沒有保養,失修情況將更惡劣。

倪學仁說,土瓜灣這種整區老化的情況,是任何城市都會面對的問題,故有整區重建的計劃。然而,重建要考慮市建局的財政、以及可否回本等多個因素,業主應做好保養,勿坐等重建,「不能說樓舊了,預計十年內有人收樓重建,那就放棄維修保養,這不太洽當。因為有沒有人收購重建,涉及很多因素。」

集誌社檔案:鹹水樓歷史
六十年代,香港因淡水供應不足而曾經「制水」,當時興建的樓宇,不少會用鹹水拌和水泥,製成混凝土(石屎),但鹹水會加速鋼筋鏽蝕。資深結構工程師倪學仁說,鹹水樓的混凝土質素較差,石屎強度和耐侵蝕性也較差,要做更多保養。他說,土瓜灣的舊樓,不少是在六十年代落成,因此這區的樓宇特別破爛。倪學仁說,現時屋宇署的《混凝土使用守則》(Code of Practice for Structural Use of Concrete ),規定每立方米混凝土中的鹽分不可超過 3 kg。另外,現時《建築物(建造)規例》也限制鹹水樓,新建造的樓宇的混凝土配料,對氯化物含量訂明了限度,各類混凝土所含氯化物的最高比例,限制於 0.1%至 0.35% 之間。

市建局非執董:財政難擴大重建

前香港大學建築文物保護學部主任李浩然說,政府推出強制驗樓和修葺令之前的數十年,不少業主都沒有主動為大廈維修保養,致舊樓嚴重失修。他指,以往舊樓多數是行人路上的露台有石屎剝落,現時趨向連內部結構也受影響,當局應更嚴謹執法。

土瓜灣近年成為市建局重建區之一,擴大重建範圍,能否解決舊樓安全問題?身兼市建局非執行董事、曾參與重建項目的李浩然說,重建是舊樓換新樓,當然方法直接,但難以實行。他解釋,市建局現時財政,難再負擔新重建項目或擴大重建範圍。翻查資料,市建局上年度淨虧損約 35 億元,是十年來首度出現虧蝕。

他說,重建最大開支是收購物業,惟樓市不景,觀塘裕民坊重建項目流標、長實油塘新盤「親海駅 Ⅱ」以「跳樓價」放售,地產商亦不願參與重建項目。加上重建涉安置難題,土瓜灣有不少劏房戶,如無足夠公屋,難作安置。

促政府入場助維修

他認為,政府應將焦點由重建轉向大維修,因舊樓問題涉公共安全,當局不應再將維修的責任推卸予業主和市建局,應主動斥資協助大廈維修。他指,樓市不景打擊承建商,政府讓承建商承接維修項目,此舉可保住工程行業飯碗。

三年發 800 張修葺令 提 114 宗檢控

屋宇署回覆查詢表示, 2020 至 2022 年,屋宇署向約 650 幢樓宇,發出共約 800 張修葺令/勘察令。這三年間,屋宇署就未有遵從樓宇修葺令/勘察令的個案,一共提出了 114 宗刑事檢控,當中涉及 90 幢樓宇。

屋宇署表示,視察期間會評估樓宇的狀況,以及樓宇損毀或失修的程度或嚴重性,以決定是否有需要發出修葺令/勘察令。一般而言,修葺令/勘察令的遵從期限,不會多於六個月時間;倘業主在安排進行有關工程時遇到困難,屋宇署可基於個別個案的實際情况,批准延長限期,讓業主有更多時間遵從命令。

集誌社檔案:關於建築物安全的三道命令

強制驗樓通知屬於預防性質的頒令,規定業主檢驗和維修,接獲驗樓令的樓宇,並不等於結構有問題。屋宇署 2012 年實施「強制驗樓計劃」,署方可揀選樓齡達 30年或以上的私人樓宇,向業主發出強制驗樓通知。

樓宇修葺令:建築或有危險 六個月內修葺

屋宇署人員在視察後,會按樓宇的狀況、以及樓宇損毀的程度或嚴重性,以決定是否有需要發出修葺令/勘察令。當建築事務監督認為,建築物變得危險或可變得危險,即可根據《建築物條例》第 26 條,向業主發出修葺令。

不過,獲修葺令的樓宇不等於「危樓」,業主只須在指定時間內進行修葺工程,即可解除命令。一般而言,修葺令/勘察令的遵從期限不會多於六個月,如業主有困難,署方會按情況延期。

封閉令:須撤離、禁止進入

如大廈獲頒封閉令,建築物內的人須撤離。當建築事務監督視察後認為,建築物構成危險或可變得危、或應予封閉,可根據《建築物條例》第 27 條,向區域法院申請封閉令。封閉令生效時,除獲得建築事務監督批准,任何人不得進入該建築物。

2013 年八月,屋署宇評估土瓜灣啟明街一幢唐樓需進行緊急維修,指該廈未遵三年前發出的勘察令,而該廈的懸臂式露台有危險。署方向法院申請封閉令獲批,成為 2010 年馬頭圍道塌樓之後,首次發出封閉令。

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