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違驗樓令|巡查彌敦道違令舊樓 直擊鋼筋疑腐蝕 十年未遵令原因追蹤

63 年樓齡的油麻地彌敦道僑江大廈,由後樓梯到單位內部,都有石屎剝落、鋼筋外露。有資深結構工程師指出,部分鋼筋懷疑遭腐蝕,如遇火災恐釀塌樓危機。

原文刊載於集誌社

文|陳萃屏、廖俊升
攝影|劉貳龍

63 年樓齡的油麻地彌敦道僑江大廈,由後樓梯到單位內部,都有石屎剝落、鋼筋外露。有資深結構工程師指出,部分鋼筋懷疑遭腐蝕,如遇火災恐釀塌樓危機。這大廈早在十年前已需強制驗樓,業主一直都有跟進,為何至今仍未能遵令?其中一原因,是一條樓梯防火設計,五年來未獲屋宇署批准,令工程招標停滯。

僑江大廈失修情況只是冰山一角。近月發生多宗鬧市冧石屎事故,《集誌社》統計彌敦道 500 至 800 號 118 幢大廈,發現 29 幢沒遵照屋宇署強制驗樓令完成驗樓。記者巡查其中 26 幢未遵令大廈,有 13 幢大廈已違令八年以上,部分樓宇內部處處裂痕、石屎剝落,鋼筋明顯外露,有大廈被屋宇署指「已變得危險」。

彌敦道 46 幢收強檢令 29 幢樓未遵辦 平均違令六年 

旺角彌敦道新興大廈,八月初墮批盪擊穿巴士後,《集誌社》記者根據民政事務總署大廈名單統計,整理由彌敦道 500 號至 800 號、橫跨太子界限街到油麻地文明里的範圍,一共有 118 幢大廈;記者按地址及大廈名稱核對資料,發現屋宇署曾向其中 46 幢大廈發出強制驗樓令,惟當中逾六成、即 29 幢大廈並未遵令。

記者巡查了當中 26 幢未遵從驗樓令的大廈,發現部分大廈內部結構殘舊,其中七幢有石屎剝落情況、四幢大廈有鋼筋外露。按署方發出強檢令的時間統計,這 29 幢未遵令的大廈,平均違令時間長約六年,其中有四幢大廈違令十年、七幢大廈違令九年、兩廈違令八年。

63 年樓齡商住大廈 石屎剝落、鋼筋盡現

位於彌敦道 524 號的僑江大廈, 1960 年落成,粉紅色外牆已變殘舊,油漆剝落。民政事務總署資料顯示,12 層高的大廈有 36 個單位。現場所見,地下至三樓屬商用,有食肆、美甲店、辦公室等,四樓以上是住宅。

大廈後巷有一條露天樓梯,連接地下至三樓。這樓梯處於食肆排煙口,長期有油煙湧至,扶手全是鏽跡。樓梯擺放大量雜物,一至二樓大部分梯間被建築物料佔據,二到三樓則滿佈啤酒樽罐。

四樓至 12 樓天台,則由一條室內後樓梯連接 。走到 11 樓後樓梯,看到樓梯轉角、梯階底部,有一大幅石屎脫落,露出八條打直的生鏽鋼筋;牆身有多道裂痕,窗邊有石屎剝落。

僑江大廈後巷的露天樓梯連接地下至三樓,11樓後樓梯有石屎脫落、鋼筋外露;牆身有多道裂痕。

僑江違令十年「感覺要塌下來」

僑江大廈在2013 年 11 月,已接獲屋宇署強制驗樓及驗窗令,至今已近十年,仍未完成維修,樓宇受損情況嚴重。

22 歲的住客謝小姐,與友人合租 11 樓一個單位。她說看到後梯有石屎剝落、鋼筋外露時感到驚訝,「感覺都要塌下來了。」住在僑江近廿年、 85 歲的業主陳先生說,後樓梯石屎剝落情況已維持數年,但維修「講咗好耐都冇做」。

業主李先生(化名)住了數十年,因樓上單位漏水、他家中廁所的天花板受影響,石屎漸漸剝落得露出鋼筋。

僑江大廈有業主的家中廁所,石屎剝落至露出鋼筋。

工程師:鋼筋腐蝕 惹遇火災恐釀倒塌

資深結構工程師倪學仁,看過大廈高層後樓梯的照片後表示,一般建築結構應由主鋼筋及副鋼筋,以直、橫兩個方向,「打格仔」紮鐵組成,再封上石屎。但僑江大廈樓梯剝落石屎的部分,只餘下一排排較粗、打直的主鋼筋,不見較幼、打橫的副鋼筋,他估計副鋼筋已因生鏽而被完全腐蝕。

倪學仁觀察估計,該處曾做過小維修,但維修後石屎厚度仍明顯不足。他解釋,石屎是鋼筋保護層,厚度不足會影響隔熱能力,一旦發生火災,鋼筋很容易被燒毀、恐釀樓宇倒塌;他認為大廈情況極不理想、應盡快維修。

倪學仁形容,十年仍未遵驗樓令的情況誇張。

除僑江大廈,違令九年的禮基大廈也有鋼筋外露。右方見到倪學仁所指,直、橫兩方向「打格仔」的主鋼筋及副鋼筋;左方只見到打橫主鋼筋、不見打直的副鋼筋。

接強檢令後招標 懷疑圍標後推倒

住客李先生記得,大廈自 2013 年接到強制驗樓令後,已隨即完成驗樓,但維修工程之後一直停滯。

究竟是甚麼原因令僑江大廈的驗樓、維修工程拖延達十年?

《集誌社》記者追查發現,大廈驗樓、維修過程一波三折。 2013 年大廈獲發出驗樓令後,業主立案法團曾開會通過一份維修工程標書;但之後有業主質疑工程出現圍標,在 2016 年發起聯署終止了工程合約。

2018 年驗樓見批盪剝落 五年後見生鏽鋼筋

直至 2018 年,大廈聘用的測量師行完成大廈檢驗。《集誌社》取得該份驗樓報告,提到大廈有「輕微缺陷(minor defects)」、但無即時危險。報告又指,大廈結構整體狀況「一般(fair)」,牆壁和樓梯有裂縫、石屎剝落,樓梯有「裸露鋼筋」。

驗樓報告也指出,在 11 樓後樓梯轉角、梯階底部有批盪剝落,但當時報告相片顯示,該處未有露出鋼筋;五年過去,記者今年 8 月在現場見到該處,已有大幅石屎剝落、露出八條生鏽鋼筋。

一條樓梯 令維修停滯十年

驗樓報告已完成五年,至今仍未維修,原因與一條開放式樓梯有關。

僑江大廈業主立案法團在圍標風波後,申請了市建局「招標妥」、以及消防安全改善工程資助計劃,須遵從計劃所有程序,包括符合「消防安全指示」,才能決定施工範圍和內容,供市建局再作獨立評估。

市建局回覆指,僑江大廈於 2018 年 10 月參加「樓宇更新大行動 2.0」,於 2020 年 4 月獲批,法團已展開下一步工作,但受疫情影響進度。局方又指,法團聘用的顧問公司正就維修草擬工程標書,完成後再由市建局獨立顧問審閱。

不過,原來大廈一直因樓梯的消防安全問題,未能完成草擬標書的工作。《集誌社》取得的資料顯示,大廈就地下至三樓的開放式樓梯,五年來最少四度向屋宇署申請放寬「消防安全指示」(Fire Safety Direction),惟一直未獲批准,令大廈維修工程滯留在草擬招標階段。

僑江大廈驗樓報告已完成五年,維修工程卻一直停留在草擬招標階段,原因是這條開放式樓梯。

集誌社檔案:「招標妥」是甚麼?

「招標妥」樓宇復修促進服務是市建局推出的收費服務計劃,旨在為業主組織(申請人)就樓宇維修工程提供支援服務,透過電子招標平台招聘認可人士/註用檢驗人員(或相關顧問公司)及合資格註冊承建商以進行樓宇公用地方的維修工程。

強制驗樓令如何執行?

根據強制驗樓計劃,樓齡達 30 年或以上私人樓宇,業主須在接獲屋宇署強制驗樓通知後,委任一名註冊檢驗人員進行驗樓,並訂明需修葺的部分。如驗樓後發現無須修葺,在屋宇署驗收後,便完成驗樓令要求。若有需要修葺,業主則要任命註冊承建商、在註冊檢驗人員監督下,進行所須的訂明修葺,完成後向屋宇署提交報告;待署方驗收後,才完成驗樓令。

結構工程師倪學仁說,屋宇署會向大廈業主訂明完成驗樓令的限期,大廈如平時有保養維修,或只須兩個月便完成驗樓令。如未能按時完成,便須向屋宇署申請延期。他解釋,很多大廈不是由單一業主擁有,一旦業主對驗樓和維修項目出現分歧、大廈又少做日常保養,驗樓令往往拖拉多年。

四度申放寬樓梯防火要求未果 情況膠著  

根據資料,早在 2018 年 11 月、2019 年 4 月、2020 年 12 月,及 2021 年 3 月,測量師行四度向屋宇署提交防火安全計劃書,申請放寬防火要求、以符申請「招標妥」資格,但一直未獲署方批准。

在2021 年 3 月的申請中,顯示屋宇署原要求大廈根據《提供火警逃生途徑守則》改建樓梯,將露天的部分密封,並加裝逃生照明系統。測量師則指,若將樓梯密封,將影採光及通風等,建議只密封 1 至 2 樓樓梯等,至今仍待署方批核。

業主李先生說,驗樓令發出十年,大廈已有其他部分出現破損,甚至石屎剝落、鋼筋外露,招標工程卻因樓梯問題一直停滯。他希望屋宇署放寬防火要求,讓大廈盡快開展維修。《集誌社》上周三就僑江大廈的情況,向屋宇署查詢,正待回覆。

僑江大廈聘請的測量師行,五年內四度向屋宇署申請放寬開放式樓梯的防火要求,一直等待批准以完成草擬標書工作。

有違令大廈被指危險 面向彌敦道磚牆鬆脫 

僑江大廈的情況或只是冰山一角。在 29 幢未遵令的大廈中,《集誌社》發現有大廈,被屋宇署指出構成危險、而發出樓宇修葺令。

位於油麻地、 1974 年落成的泰盛商業大樓, 2017 年 8 月被屋宇署飭令強制驗樓,至今尚未遵從。 此外,屋宇署在今年五月及七月,向該廈發修葺令,該廈至今仍未遵從。大廈電梯大堂張貼了有關修葺令,指出該建築物「已變得危險,或可變得危險」;要求大廈修葺或更換天台所有破裂或破損的磚護牆,清除 22 樓及天台面向彌敦道的外牆所有鬆脫或破損的批盪或牆磚。工程須於 9 月初展開、在 10 月初完成。

記者到大廈天台觀察,發現面向彌敦道行人路的磚牆,不少塊磚明顯爆裂,部分更已鬆脫。天台另一面牆,亦有裂縫。至於另一項修葺令,涉及大廈九樓面向彌敦道的外牆,須清除鬆脫、破裂或破損的混凝土,清理外露的生鏽鋼筋。這項工程要在 7 月底前展開、8 月底前完成。

在泰盛大廈天台向彌敦道的外牆,有已鬆脫或破損的牆磚,被屋宇署飭令修葺。

《集誌社》上周一( 8 月 14 日)向屋宇署查詢,對被發出樓宇修葺令的大廈有何跟進,以及過去三年曾就有多少宗未按令修葺的大廈作出檢控,仍待回覆。

工程師:新興大廈「爛得太犀利」須重建樓梯

鋼筋外露是違強檢令大廈的常見問題。記者巡查的 26 幢大廈當中,其中四幢鋼筋外露明顯,除僑江大廈外,還包括旺角新興大廈、廣安銀行旺角分行大廈、以及禮基大廈。沿廣安銀行旺角分行大廈後樓梯逐層觀察,差不多每層後樓梯都見到有石屎剝落、鋼筋外露。

在廣安銀行旺角分行大廈,差不多每層後樓梯都見到有石屎剝落、鋼筋外露。

其中落成 57 年、商住兩用的新興大廈,七月底塌石屎、八月初跌批盪擊巴士。記者沿新興大廈後樓梯視察,多層樓梯底部皆露出鋼筋,同樣只見到較粗的主鋼筋、不見較幼細的副鋼筋,地面更有石屎碎。

倪學仁說,鋼筋外露儘管沒即時風險,也會構成結構風險;特別是後樓梯位置,若有開窗增加空氣流通、或有人在樓梯洗地,空氣中的濕氣會令已外露的鋼筋更容易生鏽、侵蝕會更嚴重,減低承受能力。

他又指新興大廈後樓梯有明顯結構問題,「如果你得返主鋼筋,都不穩陣,不能好像一個鐵籠般箍著,它就有點問題,石屎好容易跌下來。」他認為,大廈後樓梯爛得太嚴重、不能只做維修,而須入則予屋宇署批准重建樓梯,「打走咗佢(樓梯),重新再做過」。

在七月底塌石屎、目前正進行外牆維修的新興大廈,多層樓梯底部皆露出鋼筋。

集誌社檔案:鋼筋和石屎的互補關係
倪學仁:石屎承受壓力強度很大,當石屎受到張力時,其承受力的強度,大概只等於壓力強度的十分一,令到石屎容易剝落,而冷縮熱脹也會令石屎出現小裂紋。故鋪鋼筋在石屎存在張力的位置,以拉力拉住石屎,令石屎不會破爛或裂開、以防裂紋擴至石屎深處。

一般建築會以橫直「打格仔」般鋪鋼筋,打橫是副鋼筋,以控制石屎不會裂開。像僑江大廈的情況,打橫的副鋼筋生鏽、懷疑被磨蝕溶掉,當僅餘打直的主鋼筋,石屎容易會在兩條鋼筋中間裂開、失去承受力。

鋼筋也需要石屎保護,因鋼筋一旦外露很容易生鏽,大幅石屎可保護鋼筋受到水氣、不良氣體等影響;一旦發生火災,石屎也可將高溫阻隔、以防鋼筋被燒爛。

新興兩墮石屎未遵驗樓令 法團主席:疫情影響

翻查資料,屋宇署在 2018 年及 2019 年兩度向新興大廈發出強制驗樓令,至今未獲遵從。 大廈七月底和八月初接連兩度墮石屎,業主立案法團在 8 月 15 日召開會議,討論維修集資情況、匯報維修工程進度。

記者在會議開始前向法團主席查詢,為何遲遲未遵令維修。對方回應指大廈在 2018 年收到強制驗樓令後,翌年已招標開展大維修,惟受三年疫情影響,工程和招標進度受阻。主席又指,大廈目前已搭棚進行大維修,日前擊中巴士的批盪、正正與維修工程相關。

新興大廈業主立案法團月中開會,討論維修集資情況和維修工程進度;主席(右一) 指疫情影響維修工程和招標進度。

屋宇署回覆查詢指,1,800 幢樓宇的強制驗樓通知到期尚未遵辦、並已委聘註冊檢驗人員,新興大廈是其中之一幢,署方本月底前會向檢驗人員發信要求交代進度,敦促進行檢驗及修葺工程;若無合理解釋及進度欠佳,署方將視乎情況發警告信、在今年底前向法團或有關業主展開檢控程序。

94 年樓齡唐樓同未遵令 觀察內部簇新

不過,未有遵從驗樓令的大廈中,也有部分未見石屎剝落、內部簇新,例如明芳樓、康佑大廈、寶寧大廈,以及彌敦道 729 號建於 1929 年的唐樓。

位於彌敦道 729 號的戰前唐樓高三層,地舖為一間找換店、樓上則經營作鞋店的店面及倉庫。屋宇署於 2014 年向這幢唐樓發出強制驗樓通知,資料顯示至今仍未遵從,違令近九年。記者觀察大廈內部並無石屎剝落,只見一樓天花有少許油漆剝落,樓梯狀況完好。

位於油麻地的明芳大樓,外牆及後樓梯剛完成髹油;寶寧大廈、康佑大廈、利威大樓、華比銀行大廈、金輪大廈等內部都沒有破損。其中金輪大廈為商住兩用,五月份的業主立案法團會議紀錄顯示,早年因疫情未有執行 2018 年頒布的驗樓令,法團已聘用建築師樓跟進。

發展局促業主維修 不會等到年底才檢控

屋宇署七月初曾指,截至今年5月底已向 7,000 多幢大廈發強制驗樓通知,發展局其後指到期仍未遵辦驗樓令的樓宇有 2,700 幢,當中有 900 幢仍未委聘檢驗人員。《集誌社》於上周一向屋宇署查詢,將如何跟進上述位於彌敦道大廈、未遵從強制驗樓通知書的情況,以及曾對相關大廈作出多少次執法和檢控,仍待署方回覆。

發展局局長甯漢豪本月初回應傳媒時表示,數千幢樓宇未遵辦驗樓通知,當中有些已檢驗、但未開始工程;屋宇署已陸續發信予有關業主,說明若維修工程進度不理想或未有具體計劃,署方會在年底考慮檢控。她又指希望有數個月時間,讓業主跟進維修,如業主「冥頑不靈」或屢勸後仍未做工夫,造成很大風險,署方不會等到年底才檢控。

接二連三的塌石屎事故,多次傷人毀車,令公眾關注樓宇安全和維修問題。

曾有案例判罰款約九萬元

翻查資料,由 2018 年至今,屋宇署曾公布兩宗違驗樓令的判刑案例。2021 年一名業主被指沒有為一幢六層高及樓齡 66 年的住宅大廈檢驗及修葺,判罰款 32,950 元。2019 年兩名業主未遵強制驗窗及驗樓令,一人被指未為窗戶檢驗及修葺,被罰 6,800 元;一人被指未為其三個單位的露台進行檢驗及修葺,被罰 95,100 元;此兩案件是截至 2019 年判決當時,同類案件被判罰最高金額的案例。

倪學仁認為,現行違反強制驗樓令罰則過低,令業主覺得就算不遵令亦無大問題。他認為,近日發生的香港樓宇結構問題,其實一直存在,政府應教育業主,維修樓宇是業主的責任,不應等到接獲驗樓令才維修保養,「平時小修小補,所花的費用一定少過一次過大維修」 。

民主黨油尖旺區議員朱子洛則表示,油尖旺區多舊樓,業主較普遍是長者,鮮有參與法團事務、部分業主甚至不願參與業主大會、引致流會。他相信逾期未遵強制驗樓令的情況普遍,「好多時他們自己住,會在此住到終老,所以都覺得沒所謂。在未有意外發生時,就『針唔拮到肉唔知痛』,又沒有處理。」

集誌社檔案:馬頭圍道塌樓 促成驗樓法例
2010 年 1 月 29 日,土瓜灣道馬頭圍道的 54 年樓齡唐樓倒塌,釀四死二傷。時任發展局局長林鄭月娥,同日向立法會提出《2010 年建築物(修訂)條例草案》引入強制驗樓及驗窗計劃,責成屋宇署巡查該區舊樓。

事故後,屋宇署巡查了超過四千幢樓齡超過 50 年的樓宇,當中兩成半、即約一千幢,有不同程度的欠妥地方,須向業主發出維修或勘測命令。同年 2 月 3 日、塌樓事件後五日,立法會就《條例》展開首讀。

連場意外 政府被批「得過且過」
到 2011 年 6 月 19 日,同在馬頭圍道,有唐樓發生三級火災釀四死,揭唐樓劏房及樓宇安全問題仍然嚴重。在意外十天後的 6 月 29 日,立法會正式通過修訂《條例》;不過同年 11 月 30 日,旺角花園街排檔大火波及鄰近唐樓,再釀 9 死 4 傷。

連串舊樓意外令政府被批評,在樓宇安全工作上「得過且過」、「走過場」。當時林鄭回應指「究竟我們這兩年在樓宇安全方面,是如一些議員所說的『得過且過』、『走過場』,還是做了實事,我覺得市民心中有數,因為我深信公道自在人心。」

2020 年審計報告揭驗樓計劃大幅落後
不過,2020 年審計報告揭露,屋宇署強制驗樓計劃的進度大幅落後。截至 2019 年 12 月,計劃內有約 1.2 萬幢樓宇尚未發出法定通知,如按屋宇署目標,或再要多約 20 年時間方可完成。

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