麻糬ma
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【預售屋】預約看房會遇到什麼問題?成交過程注意什麼?

當已經了解自身需求,並有初步存款時,即可開始預約看房囉!


(第三步-預約看房)

當網路或路上,看到符合心中的物件,就可以預約看房了,我預售屋其實都會先電話預約

當你先預約,他們案場會幫你安排代銷人員,評估你的需求及預算,來為了介紹建案商品

如:591看到的相關平面圖建案介紹公設介紹等實體圖給你

當場也會有模型圖附近設施平面圖

若後續有簽約成功,記得:資料要留存,這些都是未來房子蓋好後的資料佐證唷!


在此階段,分享一下看房的感想…

一開始都是我跟妹妹一同觀看預售屋,很容易因年輕,沒有家長陪伴就被打發,或是言語中會測試你是否買得起?是否真的要買?

代銷小姐:「未來家長會來看嗎?」、「工作多久拉?」「我們都是XXX價位喔,或是XXX坪數喔」「從事甚麼職業?」諸如此類問題,其實可以理解此階段就會篩選客人,但是有些代銷人員的態度,會讓你打銷購買慾望,這是真的,買房子真的要天時地利人和阿

且一個建案,在你尚未踏進去接待中心,他們已經在評估你了,其實我還是建議預約,平日安排人員可能不多,可能會遇到無法為你服務的時候,假日也可能有人手不足情況出現。

外場:

1.通常一個人員,手拿對講機:會觀察你們什麼交通工具來的

2.幾個人?是否預約?等等

代銷人員:

1.基本介紹建案的設備等等

2.帶你看模型,樣品屋,讓你選喜歡的平面圖模型

3.選車位

其實選車位,也是一門學問,建設公司有些車位是配好了或讓你選

但若有2房及3房,此建案又有機械性車位、平面車位,2房都搭配機械居多

但也是有人可以2房又搭配到平面車位的,這個不在我討論範圍內

我當時看的價位:

機械性車位(70-100萬) 平面車位(100-150萬)

4.幫你算初步付款等

以下假設開價為1000萬,會給你類似這樣的單張(已經包含車位)


(第四步-成交過程)

  • (議價過程)

首先,一個房型一定有建設公司設定的開價與成交價之分

這會根據面向、棟別、樓層不同的開價,如:面公園及高樓層比較貴等

我是根據附近的街道與其他成交建案,近1-2年內的一坪房價去計算,有做好功課去議價的當確定想買, 代銷人員,會初步給你折扣,我自己購買經驗是,給你開價的9折優惠,並告訴你,這是他的最大底線了,他的階級無法再更高則讓

通常這時,你必須講一個總價,代銷人員評估應該可以成交,他會離開位置,試著幫你跟建設人員溝通,再跟你說是否可行,通常第一次都不會成功,代銷人員會告知你,建設人員可以接受多少價位等等,這樣來回最後成交。但我也遇到不二價(假如:說1200萬就是1200萬,1塊錢都沒辦法殺價,大家都一樣),看建設公司怎麼賣囉。

我這邊要分享是議價一個過程,我無法教導大家話術等等,我自己也是做好功課,評估這是合理且可負擔,然後成交,今年也根據實價登入,看到購買價位是合理,也沒買貴,這樣就好了。

  • (付款明細表)
訂金

預售屋跟新成屋最大差別就是在這,當你喜歡確定下訂時

首要先付款是訂金(通常10-20萬不等),這時候還不表示你買到了

你只是先下訂金而已,其實下訂單前,就可以跟建設公司拿合約,回家慢慢看,政府有規定至少5天合約審閱期,可以回家慢慢看,確定喜歡再下訂跟簽約

但是,就是但是…很多建設公司,都會要你下訂金,才要給你合約回家看,要記得我們自身的權益。

但若是先下訂金才看合約,當你5天內,發現合約有不合理地方,變成不買了,要退款,拿回訂金,這是可以的。但是要注意時間,不可以超過5天,不然你的錢錢可能很難拿回來了。

簽約

當你看完合約,確定沒有問題,想要簽約時

後續返回案場,代銷人員,會跟你約定何時付款剩下的簽約金

若依照上面1千萬為例子,此時已經付出100萬元(訂金10萬+簽約90萬)

簽約完後,表示購買到這間房子了,才會給你簽屬正式合約,必須蓋印建商跟你的印章,我自己正式合約快1個月左右才拿到,根據建商說法,必須寄回總公司蓋印等等

開工款

所謂開工款,只要此建案開始挖土,就算他開工了

你就要付出開工款項(20萬,目前已累積120萬)

所以預售屋通常付款會有「訂、簽、開」的付款說法

工程款

這是跟新成屋最大的不同,新成屋就是一口氣付出總價2-3成的現金,也就是200-300萬不等。

所謂工程款通常區分3種方式付款

1.依據工程進度:

可能此建案蓋3年,工程分10期,也就是這3年平均分10次繳交80萬,好處是慢慢繳交,減輕壓力,但是突然蓋慢蓋快,都會影響你繳的時機,如:蓋完地下室是一筆,蓋到10樓是一筆等等。

2.按月繳交:

每個月不管蓋到哪裡,固定跟你收費。

3.當總工程蓋好:

顧名思義,總工程期全部都不收費,但是蓋好後,一口氣跟你收費80萬

所以也不是不用存錢,他只是一口氣後面跟你收取而已,這些都必須評估可以負擔才可以唷。

銀行貸款

通常建商有配合的銀行,但若是自己有更優惠或是可以貸款更高也可以調整

交屋

終於到了交屋階段,表示還差一點點囉,交屋前一定會進行驗屋的動作

當你確定都沒問題才會交屋,而在這之前有問題,建設公司必須幫你處理完,你才會願意交屋對巴,所以最後的交屋款很重要,政府有規定交屋款最大籌碼為5%,但是我實際看房,很少建設公司願意壓到5%,甚至沒有%數,直接跟你說1萬-3萬的,還有代銷人員還說,不接受,就不會強迫簽約,表明建設公司不會調整最後的%度

這部分請大家自己決定,我認為很重要,故我是找尋最後交屋款為5%的建案。

偷偷說,你可以投訴少於5%建案的

以上是個人的購屋經驗分享,從現在開始開源節流吧

後續有時間再分享找設計師及客變的過程唷~


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