星之谷 Starpro
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樓契FAQ (保存、贖契費、遺失處理、無契樓)

(edited)

問:樓契可以如何保存?

答:按揭期間,樓契會作為抵押品存放於銀行,一般供完樓後就會贖契。近年開始,新樓的樓契除了正本文件外,也隨附隻 CD(光碟),即俗稱「 CD契 」,詳情可參考以下文章

贖契後,業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。不過,律師樓普遍只會幫客人存放樓契一段短時間,並非長久之選。

另外,將樓契放於保險箱亦為安全做法,但現時保險箱供不應求,輪候時間往往以數年計,建議客人於供斷物業前,預留數年時間事先申請保險箱。

如果業主選擇不贖契,樓契將繼續存放於銀行,銀行會向業主收取「存契費」。

問:樓契保存在銀行有什麼好壞處?

答:相比存放家中,將樓契儲放於銀行最大好處,是遺失機率極低。自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後,很多律師樓同銀行對於現契(即業主贖回自己樓契放於家中)都抱審慎態度。

例如,若業主想用現契做重按,很多銀行都需要驗樓,律師樓亦會查核樓契,以確保持有樓契者為業主本人。反之,若律師樓及銀行知道樓契存放於銀行,會較有信心,免卻不少麻煩。


問:不同樓契存放渠道的費用?

答:存放於保險箱費用,每年約1000元;存放於銀行費用,每年約2500至4500元;存放家中,毋須任何支出。

慳錢策略方面,如業主供完層樓,可考慮重按借取小額貸款,由於業主尚未還清貸款,銀行不會向業主收取任何存契費。假設重按借20萬,首先將10萬放於高息戶口做對沖,另外10萬放於高息定期,如此一來,貸款的淨利息支出有機會少過存契費。


問:什麼情況下保險箱費用,會高過銀行存契費?

答:如物業涉及市區重建,樓契厚度或有如一箱A4紙,故存放在保險箱的費用偏高。相反,如存放在銀行,則不會因樓契厚度而增加存契費,仍然是2500至4000元一年。


問:樓契可否存放在律師樓?

答:從銀行贖契要經律師樓進行,其後樓契會先暫存於律師樓。很多業主便乾脆把樓契繼續存放在律師樓。

事實上,樓契只能存放於律師樓一段短暫時間,律師樓會定期通知客戶取回樓契,否則可能會收取存契費,惟律師樓的保安不及銀行嚴謹。參考以下文章:

問:銀行存契費會否每年加價?

答:一般而言,銀行存契費會隨住租金及人工升勢而增加,但據往年經驗,存契費不會每年上升,通常幾年才會加價一次。如存契費上漲,保險箱費通常會同步增加。


問:遺失樓契怎麼辨?

答:若樓契遺失,業主需要到律師樓宣誓,製作「核證副本」(certified true copy),俗稱影印契。律師樓並會於田土廳註明,樓契遺失及補回的樓契為副本。


問:遺失樓契有什麼後果?

答:自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後,銀行及律師樓對於「核證副本」樓契均抱審慎態度。將來賣樓時,買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做good tittle,即證明業主有妥善/良好業權,導致銀行不能批出按揭。

須注意,一般情況下,做核證副本及出售物業的時間點,不能相距太短,否則部分律師樓有機會不簽good title。

另外,雖然理論上田土廳有齊所有樓契副本,但如樓契涉及業權根源文件(如授權信),而且相關文件沒有於田土廳註明,一旦遺失原樓契,核證副本會變成「缺契」,律師樓有機會拒絕給予good title。

因此購買物業時,如賣家的物業已供斷,買家須先確認樓契沒有遺失。如果賣家已遺失樓契並已到律師樓做核證副本,買家簽約前,須先確定代表你的律師樓願意給予good title。


延伸閱讀:請觀看我們在 NowTV財經台關於保存樓契的訪問:

星之谷按揭轉介

CC BY-NC-ND 2.0

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