星之谷 Starpro
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星之谷每天都處理很多按揭個案,把客人轉介到最適合他們的銀行,增加批核速度和機會,爭取最平的利息和最多的回贈,處理各種按揭奇難雜症。累積了這些前線經驗,我們決定把所識所知,透過網站和客人無私分享,令準上車人士能安心置業,不要為上會而擔憂。這一切皆因我們有個理念:想成為置業人士的「按揭北斗星」,和客人共賞、共享!

【居屋按揭2022】綠白表、白居二及房協樓按揭成數、壓力測試、政府擔保期、還款年期

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未補地價居屋(綠表居屋、白表居屋、白居二)的按揭年期和成數計算較為複雜,居屋按揭申請有別於私樓,置業前宜先仔細了解,以下為完整的居屋按揭 FAQ:

未補地價居屋(綠表居屋、白表居屋、白居二)的按揭年期和成數計算較為複雜,居屋按揭申請有別於私樓,置業前宜先仔細了解,以下為完整的居屋按揭 FAQ:


(I) 綠表居屋按揭

 問:何謂政府擔保期?如何計算?

答:政府為所有居屋擔保30年,擔保期內如業主斷供,政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算,故新居屋擔保期為30年。若為二手居屋,假設首次出售日是5年前,政府餘下擔保期便為 30-5 = 25年。


問:居屋按揭須否做壓力測試以及提供入息文件?

答:於政府擔保期內,申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。相反,若擔保期已過,便須作壓力測試以及提供入息證明。

不過,即使銀行不須查閱入息文件,申請者仍要申報入息,以證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦?其實居屋是以「家庭」為基礎,故可向銀行申報家庭總收入,而家人也不一定須為登記家庭成員。

若準買家沒有入息,部分較嚴謹的銀行會要求提供「諮詢人」,該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準,由於每間銀行按揭利率相若,所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行;另外,如果環聯信貸評級差劣至達「H級」,部分銀行未必會批准按揭申請,詳情可向按揭代理查詢。

請參閱我們在《東方日報》的文章:


問:居屋按揭最多可借幾多成、最長還款年期是多少?

答: 一手新居屋及綠表居屋按揭,最多可借9成半,還款年期最長25年。若為二手居屋,實質按揭成數和年期因屋苑而異,須視乎政府擔保期剩餘幾多年。

銀行的原則是,擔保期完結後,按揭餘額須低於樓價6成,才可批足9成半成數以及25年年期,否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

銀行擁有的「對數表」上會列明,每個擔保年期和按揭成數的組合中,可以做到多長按揭年期。

例子:假設政府擔保期已過了23年(即剩餘7年),貸款人便不能借足95%以及25年期,因為若供款年期為25年,7年內借款人是無法供滿樓價4成或以上,不符合居屋按揭原則。

根據對數表,如借款人想借足95%,便只能借17年。反之,如想借足25年,最多只能8成按揭。因此在較大按揭成數和較長還款年期之間,借款人須作出取捨,不能兩者兼得。


問:什麼年份首次出售的居屋,合資格做9成半按揭成數以及25年還款期?

答:如2003年後首次出售的綠表居屋,一般可借足9成半以及還款期25年,如是綠表公屋,便要2008年後發售的才可。

若居屋的首次出售日期為2003年以前,銀行會視乎首次發售日期,考慮按揭年期或成數,而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時,按揭餘額可否低過樓價6成。


問:如何索取上述所指的按揭「對數表」?

答:如想知道特定擔保期下,最高按揭成數及最長還款年期組合,可聯絡我們查詢,費用全免。


問:若擔保期已過,如何計算按揭成數和還款年期?

答:如果擔保期已過,未補地價居屋最多只可借6成,最長還款期為25年,並需要做壓力測試和提供入息證明。


問:若曾經破產或信貸評級差劣,能否獲批按揭?

答:如破產令已解除,按揭批核沒有問題。至於環聯信貸評級很低,部分銀行亦不介意,曾拖欠該銀行款項除外。


問:如何計算居屋的按揭利率?能不能選擇H按?

答:按揭利率以最優惠的利率計算,目前為 P-2.75% (P=5.25%),或 p-2.5% (p=5%),年利率同為2.5%。另外,政府規定居屋按揭不能選擇H按。


問:居屋按揭現金回贈有幾多?有沒有高息存款掛勾戶口?

答:除銀行會給予回贈之外,坊間的按揭中介亦會提供回贈給客人,一般為貸款額的0.1%-0.35%。 客人們可向中介索取「按揭轉介表」,然後交給銀行,便能取得中介的額外回贈。

須留意,應嚴選較有規模的按揭中介,避免回贈走數風險。另根據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,不論回贈源自銀行或中介,銀行亦會把現金回贈扣減貸款額,客人須向銀行申報中介獎賞的金額。


問:居屋按揭須否按揭擔保人?

答:於政府擔保期內,政府就是擔保人,毋需壓力測試,亦不需要另找擔保人。但如擔保期已過,按揭批核方法便和私樓相同,需要通過壓力測試,唯分別在於已過擔保期的居屋不可以加擔保人。即意味業主本人 必須 要有足夠能力通過壓測,不能找外援。

(更新:近期個別中小銀行為吸按揭市佔率,容許居屋按揭加擔保人,但不知可維持到幾時,可參考以下文章。)


問:如業主年事已高,可否借足95%及獲批25年還款期?

答:擔保期內因政府是擔保人,因此業主年齡不是問題。能否借足95%和25年,僅取決於餘下擔保期有幾多年,然後查對數表。

如果擔保期已過,按揭年期便取決於銀行標準,若銀行用「80-人齡」來計算還款期,65歲的最長還款期便為15年。

年過65歲長者申請二手未補地價居屋按揭時,部分大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保長者神智清醒,會問數條問題,須由其親自作答,如清晰回答,按揭便可批無誤。不過,亦有部分銀行不會要求家人陪同。

請參閱我們在《東方日報》的文章:


問:居屋按揭能否做到一天批核?

答:香港零售銀行超過20間,並非每間銀行均能一天內批核按揭。不過部分銀行審批神速,若長者申請按揭,可約定家人陪同至銀行填寫申請表,若帶齊所需文件,例如身份證,購買證等,最快可一日批出臨時貸款信。


(II) 白表居屋按揭、白居二按揭、房協資助房屋按揭

 

問:白表居屋的按揭成數和年期,和綠表居屋有何分別?

答:白表居屋(白表或白居二)最多只可借9成,最長還款期為25年。若為白居二,實際按揭成數和年期因屋苑而異,須視乎政府擔保期剩餘幾多年。擔保期是以單位的首次發售日期和新買賣的成交期計算,只有擔保期夠長,才能25年還款期及9成按兩者兼得。如可參考下文:

問:如何知道二手居屋屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期?

對於「擔保期內」及「擔保期外」的居屋,銀行按揭批核標準大不相同,將直接影響準業主能否成功上會。購買二手未補地價居屋時,務必留意單位是否已過擔保期。關於全港居屋各屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期,可參考:


問:房協資助房屋的按揭成數和年期,和綠表居屋有何分別?

答:一手資助房屋最多可借9成,還款期最長30年,未必需要壓力測試(視乎銀行)。至於二手,如未補地價,按揭成數為6成。

值得留意,房協樓如果是「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」,HKMC可提供高成數按揭保險,計算方法和私樓一樣。

若由HKMC提供高成數按保,申請按揭可免去壓力測試,不過銀行仍有機會要求壓測,建議借款人先向不同銀行了解或聯絡我們查詢。

請閱讀我們在《東方日報》的文章及《經濟日報》之訪問:


問:居屋和資助房屋的按揭計劃有什麼分別?

答:無論是綠表或白表居屋,都只可選擇 P按(現時是 p-2.75%=2.5%)。但部分房協的資助房屋,則可選擇傳統H按計劃,實質利率與私樓一樣。現金回贈方面,銀行加上星之谷獎賞高達貸款額之1.3%*。


(III) 居屋轉按

關於未補地價居屋轉按,可參考以下文章及影片:

特選居屋只要符合一個條件 最高可淨袋高達6萬元?|星之谷|按揭轉介|居屋

(IV) 居屋補地價

關於未補地價居屋,如何套現補地價,可參考此文:


(V) 未補地價居屋拒批按揭

關於未補地價居屋拒批原因,請參考此文:

*注意:根據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,不論回贈源自銀行或中介,銀行亦會把現金回贈扣減貸款額,客人須向銀行申報中介獎賞的金額。

延伸閱讀:

星之谷按揭轉介

CC BY-NC-ND 2.0

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