物治貝克

我是貝克,這裡是由一位物理治療師建構的國度,談物理治療,也談人生大小事

買預售屋風險很高?|我的買房紀實,在蝸牛有殼之前(三)


跳過「新成屋」開始朝向預售屋的決定在沒頭期款怎麼辦?可以試試這個方法!|我的買房紀實,在蝸牛沒殼之前(一)裡有說到:雖然「預售屋」有著選擇較多、頭期分期繳、客變......等等優點,是對於買房資金還不充足的小資族群們的福音,但其實買預售屋要做的功課很多,想要買到一間相對容易入手的新房子,要面臨的風險可不小:不太透明的屋況、被捲款潛逃、空口說的未來公設......這些都能在一進接待中心後過於殷情的代銷、幾個小時只為了介紹周邊環境、甚至連樣品屋都沒有的「紙上談兵」中大概有底,既使如此,這樣憑空劃出的餅依然許多人在搶,就像幾年前新北板橋的重劃區案......

    

   當時板橋重劃區案剛起步,政府為了盡快將重劃區商機創造出來,提供獎勵容積等獎勵方案要求眾建商進駐重劃區內,並在幾年的時間內「填滿」這個政府誇下的海口。於是在時間壓力及誘人獎勵的軟硬兼施下,重劃區的案子如繁星閃耀整個板橋甚至周邊新莊、台北等地,一窩蜂的結果是扶搖直上的房價,但接下來卻是投資客拋售的下一波熱浪。時間拉長,當年重劃區的建案到現在已是人們口中的中古屋,黑暗的內幕卻開始為人所知。

    

    偷工減料、捲款潛逃、一案建商等等問題開始浮現,這些都是當初眾多「預售案」發布時沒人注意的事。因為政府的獎勵辦法,許多默默無名的建商;甚至有人為此借錢創辦公司 ,為的就是搶下這塊大餅,當然這種需要經驗、技術的產業不是一時半刻可以出師的,可是建築這種產品本來就不會在一年半載就看出品質優劣,到那時候,就算被爆出偷工減料,這些小公司、掛名公司也早就換個名字重新出發了,更不要說很多是拿了頭期款就直接捲款潛逃的。也因為時間壓力,就算再有名的建商都開始成本能降就降,房子蓋的是有多隨便就有多隨便,這樣不僅能在短時間蓋出好幾棟房子,更可以增加利潤,一箭雙雕之計豈有不用之理,於是又是一堆品質堪憂的物件,但同樣的,在當時的法規下,建商沒有必要負擔售出後房屋的結構品質,也就是沒有所謂「保固期」。就是這樣的「重劃區風暴」,讓許多人對預售案喪失信心,也就促使建築法規的多次修改。


   這裡要再多提一件事—「一案建商」。指的就是之前從來沒有過實際登記之建築紀錄的建商,這有好幾種可能原因:


真●一案建商

可能是剛起步的小建商、曾因犯法而身敗名裂的公司再起爐灶,或者是只想賺一波而草草創立的建築公司。這通常是風險相當高的選項。雖然在現代幾乎不再有捲款潛逃的問題,但品質依然堪慮,所以如果你找到的公司沒有過作品,而且也不是某大公司旗下的小公司,更不是地主自建等等原因,這案子建議還是別碰。


大公司底下的小公司

這通常是為了節稅而使用的手段,你可以透過望路搜尋這家公司的母公司,通常就能知道是不是有這樣的情形。雖然沒有不好,但寧願放棄公司信譽也要節稅的公司,可想而知財務吃緊或者單純小氣,這樣的公司可能對成本斤斤計較,產品的CP值堪慮,要不然為什麼「興富發、長紅」這種上市大公私不乾脆也開好幾家分公司節稅就好呢?


地主自建

地主自建有幾種方式:自己出資請建商蓋;建商邀約合作蓋。自己出資的通常喜歡蓋個「別墅」等級的透天給自己或自家人住;建商合作的通常用「地主保留戶」作為籌碼跟地主合作,建商出資跟技術、地主則只需要出土地。後者跟我們買家比較相關,而這種有地主保留戶的你直接問代銷他們都會如實稟報,這樣的「一案建商」通常也會掛合作建商的名字,要不然就是地主自創公司招攬建商一起完成,這樣在網路上查起來就會是像沒有建築作品的一案建商,這樣的情況比上述兩個要好一點,畢竟有地主監督,如果地主自己也要住就更不會允許建商亂來,只是單純的官商勾結沒話講就是為了錢,但地主通常不缺錢,缺錢的地主也不會特地花好幾年的時間來蓋房子、賣房子,所以相對來說這類的一案建商我比較能接受。


     現代對於預售屋的法規規定相當嚴格:房子還未蓋成前,頭期款只能存入與建商合作之銀行的臨時戶頭,避免捲款潛逃風險;銷售現場之樣品屋必須與商品規格相同,在法律上同樣具合約效力,避免富麗堂華的裝潢蒙蔽消費者的心,但其實質坪數根本小巫見大巫;房屋的結構建商必須給予15年保固,這期間必須付修繕責任,避免售後不理,降低偷工減料風險......其實還有很多新式建築法規的內容,大家可以上網找找喔!就因為如此,一案建商只為賺一時橫財的現象在現代其實已不多見。


    為了踏出這一步,我跟老婆查了很多資料才決定出手,畢竟買房子不是一筆小錢,要買當然是要買讓人安心的物件。預售屋雖然對小資族來說是比較能切入房市的角度,但眾多風險還是讓很多無頭蒼蠅吃了悶虧,不過換角度想:如果有辦法降低風險,預售屋會是最理想的買屋選擇。於是在做了需多功課後重新出發,終於看上在家裡附近、鬧中取靜的心中城堡,不過這整個買屋的過程著實不易,尤其是「議價」,畢竟在  現在 買房 真的是明智的選擇嗎?|為什麼我一定要現在 買房 ?!裡有提到:既使是自住,也要加入投資的心態。所以在「績優」的物件上用「低於價值」的價格買進,更能創造高獲利,這場「議價戰爭」就留到之後的文章做說明吧!


今天的文章有點文謅謅,但希望讓大家了解預售屋沒這麼可怕;也礙於篇幅我沒有辦法面面俱到,也希望有專業人士可以指教,這只是對投資理財、買房有點小興趣的物理治療師這段時間的心得,希望能幫助到各位。那就在「我的買房紀實,在蝸牛有殼之前(四)」裡見囉!


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我是貝克,我是物理治療師,歡迎來到我的國度

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在現行台灣的健保制度下 無論是甚麼星座的治療師最後一定會在個性欄裡面寫上「厭世」兩個字

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久而久之,內心那把炙熱的夢想之火就漸漸熄滅,「行『師』走肉」就成了每天上班前會上的buff . . .

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但在我的國度裡,希望我的居民們能看到物理治療的真面目 然後了解、體諒,甚至喜歡上這門「不亞於任何其他醫療技術」、「不只是無腦操作」的專業 . . .

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現在 買房 真的是明智的選擇嗎?|為什麼我一定要現在 買房 ?!

為什麼我不想買中古屋!|我的買房紀實,在蝸牛沒殼之前(二)

沒頭期款怎麼辦?可以試試這個方法!|我的買房紀實,在蝸牛沒殼之前(一)

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