我要成為假文青

何謂不動產持分,分別共有與公同共有的差別?持分房屋可以貸款嗎?

講到持分問題,一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」,兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有:一塊100坪土地由兩個人共同擁有,兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的土地,兩人都有100坪的所有權。

分別共有:一塊100坪土地由兩個人共同擁有,兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的土地,兩人各自持有1/2的產權(50坪)。


名下持分土地持分房屋該如何處理?

持分問題雖然很棘手,但是常見的處置辦法有這幾種。

持分貸款

持分雖然銀行不能貸款,但還是可以向王代書辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件,除非全部的所有權人都出面簽名,才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策,就算是全部人都出面,仍有可能被退件,畢竟持分的問題比較複雜,銀行寧願不賺利息錢,也不願冒一丁點風險。

閒置

閒置土地是最不好的結果,每年不但要繳地價稅和房屋稅,還不能夠出租、收益。但遺憾的是,目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多,只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

分割

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時,辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子,一定要先向地方的地政事務所申請土地分割,才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後,才發現建築物佔到其他共有人的土地,可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租,就會得不償失。

變價分割

變價分割通常是持分房屋比較常見,因為房屋無法分割,只能藉由法院拍賣後,由持分共有人以持分比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成,最後才藉由法院拍賣來解決,而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」,可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些人會出租土地給他人,而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

持分收購、持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購,王代書也有辦理持分收購,可以填寫下方表單諮詢。

所以持分辦理貸款時要分割嗎?

  • 向銀行貸款就要分割
  • 向王代書貸款就不用分割

銀行雖然利率低,但是審核條件嚴格,無論是房屋土地的條件(臨路大小、座落地點、屋況屋齡…)或者是借款人的條件(職業收入、借款人年紀、信用紀錄…),都會嚴格審核,再加上如果是持分的問題,銀行會審核全部的持分人信用條件與職業收入等等,可以說是幾乎無法貸款。

王代書持分貸款只單純評估房屋土地的價值,只要有價即可貸款。借款人條件不限,銀行信用瑕疵或是沒收入證明都能辦理,再加上不需要通知其他持分人出面簽名蓋章,可以當日設定撥款,是許多名下有持分房屋土地民眾的好選擇。

銀行持分貸款 vs 王代書持分貸款

持分貸款方式有兩種,銀行及民間。

  • 銀行:持分要向銀行貸款,需要全部的持有人同時出面蓋章簽名,且所有持有人的聯徵紀錄都要調查,只要有一個人有瑕疵就無法辦理。王代書建議在辦理前就先調查清楚,才不會浪費聯徵次數。
  • 王代書:只要其中一位持有人就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,每月為0.8至2.5%之間,依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款,就算只借15天也行。

金融機構(銀行、農會)持分貸款

持分房地可以向農會或銀行貸款,前提是要滿足其中一個條件:

  • 先完成土地分割
  • 需要全部的持分人出面,並將全部持分人的資料(收入證明、所得扣繳憑單…等)交由銀行審核。

若只有其中一位持分人想辦理貸款,又不想被其他的共有人知道,可以選擇「王代書持分房地貸款」,是目前持分貸款最快的方法。

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