换个活法
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还原真实的美联储 读书笔记17

次贷危机酝酿过程里,雷曼兄弟等投资银行有无法推卸的责任。美国金融市场分工很细,房贷市场向个人发贷款的银行和金融公司属于房贷零售商,银行提供房贷给购房者,购房者每月还款给银行,带来固定现金收入,因此房贷属于资产。这些银行会把房贷卖给下一级金融机构,也就是投资银行,再把获得的资金用来重新发放购房贷款。有点蛋壳公寓的意思。


2020年蛋壳公寓暴雷就是低价收房东的房子,抢占市场,每月给房东支付租金。低价出租房子,但要求租客以年度来结算房租,会有折扣优惠。再用这些钱继续低价收房,从本质来看这个事情就是不会长久的,因为没有盈利点,只不过疫情加速了蛋壳暴雷的速度。


投资银行只与房贷零售商打交道,投行留部分房贷自用作投资,其余会打包卖给养老基金、共同基金、保险公司、信托投资公司、商业银行等大型投资者。这些机构我没省略,从这里可以看出好处是有钱一起赚,大家一起发财,但也是变相的绑架了经济,如果出事,大家一起玩完。这也是为啥我们的房价以前要限涨,现在又要限跌,若敢低价卖房就约谈你。


话要反着听,这是发财之道。以前限购的时候,提倡房住不炒,要想办法买房。现在各种购房限制都在放开,并且用各种力度和配套措施鼓励买房,前所未有的推动房地产,这时候就要慎之又慎,不然很容易就掉坑里。言尽于此,懂得都懂。


这些债券由房地产抵押就是房地产抵押债券,打包就是把不同金额、不同到期日、不同条款的购房贷款捆绑在一起销售。目的是把不同背景的资产捆绑,分散风险。当打包结构太复杂的时候,普通的投资者就无法自行判断风险,只能听从专业的评级机构。而2002年后房地产抵押债券里的次级贷款比例明显升高,而评级机构仍把它评为最安全的投资品。


评级机构失察有两个原因,一是美国房价连涨20年令很多人形成房价只涨不跌的观念,次贷的风险只有在下跌的时候才会显现,否则就算次贷比例上升,也只是让更多的人皆大欢喜。


另外两房作为政府扶持企业,大举涉足次贷市场,投资者认为即便出现问题,政府也会出来救市,不至于让其垮掉。因此尽管两房打包的债券次贷比例上升,仍被认为是安全的。


最后美国国际集团(AIG)也积极为这些房地产抵押债券提供担保,这更使投资者放心大胆地购买这些债券。等于为这些资产购买了保险,如果房价下跌,次贷违约,保险公司同样会因为赔偿而破产,这也是前面说的次贷绑架经济。但就好比人买了保险不代表不会出事,资产买了保险不代表就没有风险,只是说多出一种风险的防范手段。


三个因素的共同作用使得投资者低估了次级贷款的风险,越来越多的资金进入房地产,推动房价上涨,房价上涨吸引更多的人使用次级贷款,在需求的推动下,房地产泡沫化。由此可见这种泡沫是由房贷机构不负责任的提供贷款,投行通过证券化过度投机,两房等半政府企业的身份给投资者造成安全错觉,评级机构失职等多种因素共同作用引起的。

CC BY-NC-ND 2.0

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